Zins und Tilgung

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Viele Kunden, die ein Darlehen für eine Immobilie aufnehmen, wissen nicht, dass sie für die Rückzahlung zum Beispiel eines Annuitätendarlehens bei gleicher Tilgung immer mehr Zeit brauchen, wenn der Zinssatz niedrig ist.

Das klingt vielleicht erstmal absurd, ist aber mit einer einfachen finanzmathematischen Rechnung zu begründen. Bei einem Annuitätendarlehen hat der Darlehensnehmer eine Rate, die monatlich gleich ist und die sich aus den Zinsen und aus der Tilgung zusammensetzt. Weil der Anteil der Tilgung mit der bestehenden Restschuld verrechnet wird, wird der Zinsanteil an der Rate mit jedem Monat kleiner, der Anteil der Tilgung hingegen wird größer.

 

Demzufolge zieht dieses nach sich, dass je kleiner der Zinssatz ist, die Ersparnis aus der jeweiligen Tilgung ebenfalls kleiner wird und sich deshalb die Laufzeit für die Rückzahlung insgesamt entsprechend verlängert. In einer Beispielrechnung stellt sich das wie folgt dar, bei einem Zins von 7 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von nur 1 Prozent werden für die Rückzahlung des Kredites etwa 30 Jahre benötigt. Beträgt der Nominalzins hingegen nur 5 Prozent und die Tilgung liegt auch bei 1 Prozent dauert die Rückzahlung schon fast 36 Jahre.

Deshalb sollte jeder Darlehensnehmer in einer Phase der niedrigen Zinsen, eine möglichst hohe Tilgung mit der Bank vereinbaren, dadurch wird er eher mit der Zahlung fertig sein.
Außerdem gewähren viele Banken bei entsprechend hoher Tilgung insgesamt bessere Konditionen.
Der Hintergrund für die längere Laufzeit bei niedrigem Zins und gleichbleibender Tilgung liegt in dem Grundaufbau eines Annuitätendarlehens, welches aber die klassische Form der Immobilienfinanzierung darstellt. Darlehensnehmer, die ihr Darlehen optimal zurückzahlen wollen, sollten in solchen Fällen lieber eine zweiprozentige Tilgung vereinbaren und die gesamte Finanzierung, wenn es möglich ist, auf 15 oder noch besser 20 Jahre festschreiben lassen.

Dadurch wird eine schnellere Schuldenfreiheit ermöglicht und das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung wird minimiert. Wer in niedrigen Zinsphasen eine zu kurze Zinsbindung von zum Beispiel nur fünf Jahren vereinbart, dem kann es durchaus passieren, dass er bei der Anschlussfinanzierung bedingt durch viel höhere Zinsen für Hypotheken, mehrere Tausend Euro zusätzlich bezahlen muss. Viele der Darlehensnehmer sind sich dessen nicht bewusst, wie extrem ein optisch minimaler Unterschied bei den Konditionen das Darlehen insgesamt teurer oder billiger machen kann.

Auch das lässt sich mit einem Rechenbeispiel darstellen. Wird jetzt ein Darlehen über 100.000 Euro aufgenommen, dass mit einem Prozent getilgt wird und nur fünf Jahre läuft, dann muss nach dieser Zeit eine Anschlussfinanzierung von fast 95.000 Euro aufgenommen werden. Angenommen in dieser Zeit steigen die Zinsen für Baukredite um zwei Prozent, dann verteuert sich die zukünftige Monatsrate um fast 40 Prozent.

Deshalb muss insbesondere in Zeiten wie jetzt auch die Tilgung so hoch wie möglich vereinbart werden und die Zinsbindung auf längere Zeit festgelegt werden. Aus dem Tilgungsplan, den die Bank erstellt, kann der Darlehensnehmer entnehmen, wie hoch die Restschuld zu den verschiedenen Zeitpunkten noch ist. Aus diesem Grund ist es ratsam, den Tilgungsplan genau anzusehen und anhand dessen die richtige Entscheidung zu treffen.

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