Meine Rechte bei Kündigung der Mietwohnung von Rechtsanwalt Hüttemann

Da die Mehrheit der Bevölkerung nicht über Wohneigentum verfügt, sind sämtliche Fragen um die Kündigung einer Mietwohnung von größter praktischer Bedeutung. Von besonderem Interesse sind dabei die wichtigsten Kündigungsgründe und die jeweils einzuhaltenden Kündigungsfristen für die Parteien des Mietverhältnisses.

Hinsichtlich der Kündigungsgründe ist ganz wesentlich zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu unterscheiden. Sie können jeweils von beiden Mietparteien ausgesprochen werden, haben aber unterschiedliche Kündigungsfristen.

Ordentliche Kündigung

Dreimonatige Kündigungsfrist

Ordentliche Kündigung bedeutet, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet wird. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien drei Monate. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Praktisch bedeutet dies, dass eine etwa am 02.03.2011 erfolgende ordentliche Kündigung zum 31.05.2011 wirksam wird (=zum Ablauf des übernächsten auf die Kündigungserklärung folgenden Monats).

Von diesen gesetzlichen Kündigungsfristen kann nicht zum Nachteil des Mieters durch eine Vereinbarung im Mietvertrag abgewichen werden. Dagegen ist es ohne weiteres möglich, dass der Mietvertrag Regelungen vorsieht, die den Mieter besser stellen sollen. So kann etwa vereinbart werden, dass die ordentliche Kündigungsfrist nicht drei, sondern fünf Monate betragen soll.

Verlängerung der ordentlichen Kündigungsfrist

Zugunsten von Mietern verlängert sich die ordentliche Kündigungsfrist des Vermieters nach einer bestimmten Dauer des Mietverhältnisses. Die Kündigungsfrist des Vermieters verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate.

Das bedeutet, dass Vermieter nach fünf Jahren Mietdauer eine ordentliche Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten haben. Nach acht Jahren Mietdauer beträgt die zu beachtende Kündigungsfrist schließlich neun Monate.

Kündigungsgründe bei der ordentlichen Kündigung

Grundsätzlich benötigt der Mieter keinen Kündigungsgrund, wenn er das Mietverhältnis beenden will. Dagegen ist aus Gründen des Mieterschutzes die ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur zulässig, wenn er an der Kündigung ein berechtigtes Interesse hat. Dabei stellt das Gesetz klar, dass eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung von Vornherein ausgeschlossen ist.

Ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung kommt insbesondere in Betracht

wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt
wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht
wenn der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses gehindert ist

Von der größten praktischer Bedeutung sind dabei die beiden ersten Fallgruppen. Dabei ist eine vertragliche Pflichtverletzung gegeben, wenn der Mieter schuldhaft gegen Pflichten verstößt, die ihm kraft des bestehenden Vertragsverhältnisses gegenüber dem Vermieter obliegen. Allerdings ist der Vermieter vor einer ordentlichen Kündigung stets verpflichtet, dem Mieter eine Abmahnung zu erteilen. Mit diesem milderen Mittel soll der Mieter zu vertragsgerechtem Verhalten angehalten werden. Zugleich wird ihm mit der Abmahnung in Aussicht gestellt, dass er im Wiederholungsfall mit einer Kündigung zu rechnen hat.

Bei der Eigenbedarfskündigung benötigt der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst, für nahe Familienangehörige oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person. Zu den nahen Familienangehörigen zählen die Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister sowie die Nichten und Neffe des Vermieters. Allerdings muss der Vermieter auch nachweisen, dass er die Wohnung tatsächlich benötigt. Dabei reicht der Wunsch als solcher, die Wohnung besitzen oder einem Angehörigen überlassen zu wollen, nicht aus. Ein anerkennenswerter Grund wäre dagegen die Nutzung der Wohnung durch den Vermieter selbst, da er diese als Altersruhesitz erworben hat. Eigenbedarf ist auch gegeben, wenn bei einem Familienangehörigen Wohnraumbedarf nachweislich besteht.

Außerordentliche Kündigung

Keine Kündigungsfristen, aber Räumungsschutz

Mit der außerordentlichen Kündigung führt der Kündigende eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses herbei. Von der Einhaltung von Kündigungsfristen ist der Kündigende somit befreit.

Erfolgt die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter, kann dieser dennoch nicht davon ausgehen, dass ein Mieter sofort räumt. Die Rechtsprechung sieht den Vermieter daher als verpflichtet an, dem Mieter eine Frist einzuräumen, in welcher dieser Vorbereitungen zum Auszug treffen kann. Im Allgemeinen kann diese Frist mit ein bis zwei Wochen angesetzt werden.

Weigert sich der Mieter auszuziehen, muss der Vermieter Räumungsklage gegen den Mieter erheben. Hiergegen kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Räumungsschutz bei Gericht beantragen, wenn er das Vorliegen einer besonderen Härtesituation glaubhaft machen kann. Je nach den Besonderheiten des Einzelfalles kann der Räumungsschutz zwischen zwei und zwölf Monaten betragen. Dabei besteht die Möglichkeit einer mehrfachen Verlängerung eines einmal gewährten Räumungsschutzes.

Kündigungsgründe bei der außerordentlichen Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung kommt wegen ihrer einschneidenden Folgen nur infrage, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine sofortige Auflösung des Vertrages rechtfertigen. Es muss sich bei diesen außergewöhnlichen Umständen um so schwerwiegende Vertragsverletzungen handeln, dass die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien des Mietverhältnisses so nachhaltig erschüttert ist, dass mit ihrer Wiederherstellung nicht mehr zu rechnen ist.

Das Gesetz nennt einige außerordentliche Kündigungsgründe für Vermieter und Mieter, die allerdings nicht abschließend sind.

Außerordentliche Kündigungsgründe des Vermieters

Der Vermieter ist zur außerordentlichen Kündigung insbesondere berechtigt, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Mietzahlung in Verzug ist. Der Vermieter verliert aber das Kündigungsrecht, wenn der Mieter noch vor Ausspruch der Kündigung den offenen Mietrückstand ausgleicht. Neben diesem praktisch bedeutsamsten Fall der fristlosen Kündigung durch den Vermieter, hat dieser ein solches Recht auch dann, wenn der Mieter so nachhaltig den Hausfrieden stört, dass dem Vermieter ein Festhalten an dem Mietvertrag nicht zumutbar ist. Der Vermieter kann zudem dann außerordentlich kündigen, wenn der Mieter vertragswidrigen Gebrauch von der Mietsache macht, indem er die Wohnung beispielsweise ohne Zustimmung des Vermieters Dritten überlässt oder sie vollkommen verwahrlosen lässt.

Außerordentliche Kündigungsgründe des Mieters

Der Mieter ist zur außerordentlichen Kündigung insbesondere befugt, wenn von der Wohnung für ihn oder einen seiner Angehörigen eine erhebliche Gefahr für die Gesundheit ausgeht. Das ist etwa anzunehmen, wenn in der Wohnung die elektrischen Anschlüsse nicht gesichert sind und der Vermieter einer Abhilfeaufforderung des Mieters nicht nachkommt. Es kann auch der Fall sein, wenn großflächig Schimmelbefall ausbricht und ernsthafte Erkrankungen drohen. Der Mieter ist darüber hinaus zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn ihm der mietvertraglich geschuldete Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

Abmahnung einzelfallabhängig

Inwieweit die außerordentliche Kündigung einer vorherigen Abmahnung bedarf, ist immer von dem Umständen des Einzelfalles abhängig. Grundsätzlich ist vor jeder Kündigung eine Abmahnung zu erteilen, um dem Vertragspartner Gelegenheit zu geben, die Verstöße gegen die mietvertraglichen Verpflichtungen abzustellen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind die Vertragsverletzungen aber so gravierend, dass eine vorgängige Abmahnung nicht verlangt werden kann.

Ausdrücklich stellt das Gesetz in diesem Zusammenhang klar, dass im Falle der Nichtzahlung der Miete an zwei aufeinander folgenden Terminen die Kündigung auch ohne Abmahnung ausgesprochen werden kann. Das gleiche gilt etwa dann, wenn ein Mieter einen Mitmieter tätlich angreift oder ernsthaft bedroht. Unter solchen Voraussetzungen ist es dem Vermieter nicht zumutbar, den Mieter erst noch einmal abzumahnen, bevor er zur fristlosen Kündigung schreiten darf. Die ihm obliegende Schutzpflicht gegenüber den übrigen Mietern gebietet und rechtfertigt hier vielmehr eine sofortige außerordentliche Kündigung.

Kristian Hüttemann
– Rechtsanwalt –

Stand: Februar 2011