Fehler im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie

Nach wie vor ist ein großes Ziel von vielen Deutschen ein Eigenheim zu besitzen. Die eigene Immobilie ist oft der Lebenstraum von vielen Menschen, aber die immer weiter steigende Anzahl der Zwangsversteigerungen macht deutlich, dass sich noch zu viele Häuslebauer insbesondere finanziell übernehmen. Die schwersten Fehler, die im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie gemacht werden, sind Experten zufolge vermeidbar.

 

Fehler: Immobilienfinanzierung

Erster und ein folgenschwerer Fehler ist, wenn die Immobilienfinanzierung nicht solide geplant wird. Die Häuslebauer neigen oft dazu, ihre finanziellen Möglichkeiten zu überschätzen. Stellen sie fest, dass es mit den Finanzen eng wird, wird oft nicht rechtzeitig mit der Bank oder der Bausparkasse Kontakt aufgenommen. In der Regel könnte ein zusätzlicher Kreditrahmen als Zwischenlösung zur Überbrückung von Engpässen reichen. Es sind Möglichkeiten zu nutzen, um die Raten zu senken oder mal auszusetzen. Grundlage jeder Immobilienplanung sollte Ordnung in den häuslichen Finanzen sein.

Ein Kassensturz und eine Einnahmen-Ausgabenrechnung. Oft wird zu knapp kalkuliert und es besteht keine ausreichende Kapitaldecke. Fehlendes Eigenkapital kann letztlich zum Desaster führen. Das verbleibende Einkommen sollte nach Abzug aller Kosten für ein Ehepaar mit zwei Kindern bei mindestens 1100 Euro liegen. Wird das finanzielle Gerüst nicht auf einer vernünftigen Grundlage erstellt, dann reichen schon kleinere finanzielle Einschnitte und das Kartenhaus der Finanzierung bricht zusammen.

 

Fehler: falsche Berechnung des Einkommens

Nächster Fehler – es wird mit Geldern geplant, die noch nicht sicher sind. Unregelmäßige Einkünfte und Einkommen aus Nebenjobs sollen nicht in die langfristige Finanzierung eingerechnet werden, entfallen diese ist finanzielle Not vorprogrammiert. Oft wird das komplette Eigenkapital eingerechnet, ohne dass auf Eventualitäten, die das Leben mit sich bringt, geachtet wird. Dann kann das kaputte Auto, die Waschmaschine oder der Kühlschrank schon zum Problem werden. Für diese Fälle muss immer eine Sicherheitsreserve geplant werden.

 

Fehler: falsche Berechnung der Darlehenskosten

Für die Baufinanzierung an sich werden zudem oft nicht die tatsächlichen Darlehenskosten ermittelt.

  • Anstelle des effektiven Jahreszinses wird der Nominalzins zugrunde gelegt.
  • Es wird vergessen Bereitstellungszinsen zu berücksichtigen und andere Kostenfaktoren.
  • Es wird mit Bauspardarlehen gerechnet, die noch gar nicht zuteilungsreif sind.

 

Bei einem Hypothekendarlehen wird die Zinsfestschreibung, die die Kosten des Darlehens erheblich beeinflusst nicht ausreichend berücksichtigt. Das geschieht oft infolge von Unkenntnis. Hier gilt immer je niedriger die Zinsen zum jetzigen Zeitpunkt sind, desto länger sollte die Zinsbindung gewählt werden, wenn nötig 20 oder 25 Jahre. Ist hingegen eine Hochzinsphase, müssen entsprechend kurze Laufzeiten gewählt werden. Es wird oft vergessen mit der Bank ein Sondertilgungsrecht zu vereinbaren, dass es dem Häuslebauer ermöglicht, unerwarteten Geldsegen in die Finanzierung einzubringen.

 

Fehler: Gefahr der Insolvenz des Bauträger

Völlig außer Acht gelassen wird auch oft die Problematik, dass ein Hausbau sich unerwartet verteuern kann, zum Beispiel wenn der Bauträger insolvent wird . Der Zahlungsplan sollte deshalb nicht zu viele Vorauszahlungen vorsehen, bei einer Pleite ist das gezahlte Geld weg. Wer nicht auf die genaue Leistungsbeschreibung des Bauträgers achtet, muss während der Bauphase immer mit zusätzlichen unerwarteten Kosten rechnen.

 

Fehler: Annahme von zu hohen Eigenleistungen

Außerdem setzen viele die Eigenleistungen, die sie im Zusammenhang mit dem Hausbau erbringen wollen, zu hoch an. Die eigene Leistungsfähigkeit wird gern überschätzt und in der Folge verteuert sich das Bauvorhaben weiter. Eigenleistungen erfordern neben dem entsprechenden handwerklichen Talent auch die entsprechende Zeit. Fehlt diese, verzögert sich die Fertigstellung des Hauses, es muss länger Miete gezahlt werden, die Kosten steigen. Ähnlich verhält es sich mit den Kosten nach dem Umzug, das Haus ist größer, höhere Betriebskosten sind die Folge, es müssen Rücklagen für spätere Renovierungen gebildet werden.

 

Fehler Absicherung durch Risikolebensversicherung

Der Abschluss einer Risikolebensversicherung ist einzuplanen, diese kann die Familie vor dem Ruin retten, wenn der Hauptverdiener versterben sollte. Auch eventuelle Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit müssen in die Planung einbezogen werden.

 

Fazit

Nur derjenige, der alle Fehler, die im Zusammenhang mit dem Bau und dem Kauf von einem Haus nach Möglichkeit vermeidet, kann gewiss sein, dass sein Traum nicht in einer Zwangsversteigerung endet.

 

Weiterführende Informationen:

  • Grundwissen Immobilienkauf und Immobilienfinanzierung
  • 49 Checklisten für Bauherren von Stiftung Warentest
  • Lohnt sich eine Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung plus Rechner
  • Die richtige Finanzierungslaufzeit berechnen plus Rechner
  • Berechnung Effektivzins plus Rechner
  • Software für Baufinanzierung Stiftung Warentest
  • allgemeine Informationen über Baufinanzierung Stiftung Warentest