Mietvertrag unter fünfjährigem Ausschluss des Kündigungsrechts

Meine Frage:

Wir haben zum 01.Juli 2009 einen Mietvertrag abgeschlossen, der ein beidseitigen Verzicht der ordentlichen Kündigung von 5 Jahren beinhaltet. Jetzt hat der Privat-Vermieter unseres Hauses privat einige Probleme für die Finanzierung unseres Miethauses. Er hat im Jahr 2000 ein
Förderdarlehen bei der WfA aufgenommen, als er das Haus gebaut hat, dass nur die Eigennutzung der Immobilie vorsieht. Die Vermieter haben die ersten 5 Jahre hierin gewohnt, haben es dann vermietet. Für die Zeit von 5 Jahren kann die WfA eine Ausnahme machen, danach nicht mehr.

Die Zeit der Vermietung der Immobilie beträgt jetzt 6 Jahre, bis unser Mietverhältnis enden würde dann schon 9. Die WfA forddert nun die Umschribung der Finanzierung als Mietobjekt, welches dazu führt, dass eine Einmalzahlung und eine neue Verzinsung der Restschuld ansteht. Die Kosten kann und will der Vermieter nicht tragen. Der Ausweg ist es, dass der Vermieter wieder in sein Eigenheim, unser  Mietshaus einziehen muss. Was für uns bedeutet, dass wir ausziehen müssen.

Die Frage ist nun, ob er uns kündigen darf? Ein Kündigungsausschluss ist, so wie ich jetzt weiß, nur noch für 4 Jahre gültig. Damit könnte uns passieren, dass der Ausschluss der Kündigung ungültig wäre, und der Vermieter uns berechtigt kündigen kann. Können wir widersprechen, wegen sozialer Härte? Wir haben zwei kleine Kinder, die hier zur Schule und zur KITA gehen. Auch haben wir Kosten in das Haus gesteckt, da vor uns die Mieter das Objekt stark abgenutzt haben. Ein jetziger Umzug wäre für uns nicht nur wegen der Umzugskosten ein finanzieller Nachteil. Für den Vermieter auf der anderen Seite besteht ja auch ein berechtigtes Interesse an unserem Auszug, da sonst auch die Zwangsversteigerung des Hauses drohen kann.

(Name der Ratsuchenden liegt uns vor)

Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann:

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) hat entschieden, dass eine individuell ausgehandelte Vertragsregelung – wie in Ihrem Fall – wirksam ist, die den Ausschluss des Kündigungsrechts für die Dauer von fünf Jahren vorsieht. Nach Ansicht des Gerichts liegt hierin weder ein Verstoß gegen § 573c Absatz 4 BGB noch ein solcher gegen § 575 Absatz 4 BGB. Diese Rechtsprechung zugrunde gelegt, ist Ihre mit dem Vermieter getroffene Vereinbarung über den Ausschluss des Kündigungsrechts wirksam sein.

Ein Kündigungsrecht seitens des Vermieters vor Ablauf dieser Bindungsfrist kommt daher nicht in Betracht. Die durch die Leistung der Fördermittel bedingten Schwierigkeiten auf Seiten des Vermieters sind dem rechtlichen Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen und nicht dem Ihrem. Diese Schwierigkeiten können deshalb dem Vermieter auch kein vorzeitiges außerordentliches Kündigungsrecht verschaffen. Sie sind daher grundsätzlich berechtigt, den Vermieter an den vertraglichen Vereinbarungen zum Kündigungsausschluss festzuhalten und auf Einhaltung des Mietvertrages zu bestehen – auch um den Preis, dass der Vermieter zur Finanzierung der dann fälligen Einmalzahlung einen Kredit aufnehmen muss.

Dennoch sollte letztendlich eine einvernehmliche Lösung angestrebt werden, wenn dem Vermieter tatsächlich der Ruin drohen sollte. Unter solchen Voraussetzungen könnte eine Vereinbarung geschlossen werden, die Ihnen unter Verzicht auf Ihre Rechte aus dem Mietvertrag zumindest die Übernahme Ihrer Umzugskosten und zusätzlicher Aufwendungen für die Suche nach einer neuen Wohnung zusichert.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt