meine Rechte bei Mietnebenkosten von Rechtsanwalt Hüttemann

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Nebenkosten sind alle Zahlungen, die ein Mieter neben der Grundmiete an den Vermieter zu leisten hat und die durch die vertragsgemäße Nutzung einer Mietsache veranlasst sind. Höhe, Art und Umfang von Mietnebenkosten sind immer wieder Streitpunkte zwischen den Parteien des Mietverhältnisses.

Welche Nebenkosten darf ein Vermieter aber überhaupt in Rechnung stellen, und wie lässt sich die Übernahme dieser Kosten durch den Mieter wirksam vereinbaren?

Umlagefähige Nebenkosten

Eine abschließende Auflistung der im Mietverhältnis umlagefähigen Nebenkosten findet sich in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Umlagefähig sind nach dieser Regelung etwa die nachfolgenden und besonders wichtigen Nebenkostenarten

  • Grundsteuer
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Müllbeseitigung
  • Kosten der Gebäudereinigung
  • Kosten der Gartenpflege
  • Kosten für den Hauswart


Unter die Nebenkosten fallen auch die Heizkosten. Wegen ihrer herausgehobenen Bedeutung hat der Gesetzgeber für diese Nebenkostenart eine eigene gesetzliche Grundlage geschaffen. Die Umlage der Heizkosten auf Mieter beurteilt sich nach der Heizkostenverordnung.

Die Rechtsprechung hat entschieden, dass Nebenkosten, die nicht unter diese gesetzlichen Regelungen fallen, nicht Gegenstand einer mietvertraglichen Vereinbarung sein und damit auch nicht auf Mieter umgelegt werden können.

Wirksame Vereinbarung

Die Nebenkosten können auf zweierlei Weise wirksam auf Mieter umgelegt werden. Zunächst ist es möglich, sämtliche der umzulegenden Nebenkosten in dem Mietvertrag im Einzelnen zu bezeichnen. Damit wird jede der benannten Nebenkostenart Bestandteil des Mietvertrages. Es ist aber ebenfalls möglich, die Verpflichtung zur Übernahme der Nebenkosten dadurch zu vereinbaren, dass der Mietvertrag ausdrücklich auf die in der Betriebskostenverordnung geregelten einzelnen Nebenkostenarten verweist. Nach der Rechtsprechung werden die in der Betriebskostenverordnung geregelten Nebenkosten durch diesen Verweis wirksam in den Mietvertrag einbezogen.

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Niemals umlagefähig sind die Kosten der Verwaltung, der Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Kosten hat stets der Vermieter zu tragen, und er kann sie nicht auf den Mieter umlegen. Zu diesen Kosten zählen sämtliche Aufwendungen, die erforderlich sind, um die durch Gebrauch, Verschleiß oder Abnutzung entstehenden Mängel an der Mietsache zu beseitigen. Hierfür hat ein Mieter nicht einzustehen, denn der Gebrauch der Mietsache ist bereits mit der Zahlung der Miete abgegolten. Eine Umlegung dieser Kosten auf Mieter würde deshalb gegen das Doppelbelastungsverbot verstoßen.

Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Vermieter ist verpflichtet, die anfallenden Nebenkosten möglichst gering zu halten. Der Mieter muss grundsätzlich nur Nebenkosten in einer Höhe tragen, die ihn wirtschaftlich nicht unzumutbar belasten. Der Vermieter ist daher gehalten, sämtliche einzelnen Nebenkostenarten ständig auf ihre wirtschaftliche Vertretbarkeit hin zu überprüfen. So muss er beispielsweise die Entwicklung auf dem Energiemarkt im Auge behalten, um etwa günstigere Bedingungen für den Bezug von Heizöl wahrzunehmen. In gleicher Weise hat er etwa unterschiedliche Angebote zu einer beabsichtigten Gebäudereinigung, deren Kosten er auf die Mieter umlegen will, einzuholen und sich für die günstigste Offerte zu entscheiden.

Verstößt der Vermieter gegen die Grundsätze des Wirtschaftlichkeitsgebots, ist der Mieter berechtigt, eine angemessene Kürzung der von ihm verlangten Nebenkostennachzahlung vorzunehmen. Nicht selten geraten die Mietvertragsparteien über die Wirtschaftlichkeit von bestimmten Maßnahmen in Streit. Macht der Mieter in einem solchen Fall von seinem Recht auf Kürzung Gebrauch, so muss der Vermieter nachweisen, dass die Maßnahme dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entspricht. Mit dieser von der Rechtsprechung entwickelten Verteilung der Beweislast soll es dem Mieter erleichtert werden, seine Kürzungsansprüche durchzusetzen und der Vermieter soll zu ökonomisch sinnvoller und sparsamer Bewirtschaftung angehalten werden.

Nebenkostenabrechnung

Über die Mietnebenkosten ist nach der gesetzlichen Regelung jährlich gegenüber dem Mieter abzurechnen. Ein Nachzahlungsanspruch begründet die Nebenkostenabrechnung immer nur, wenn sie dem Mieter innerhalb des maßgeblichen Abrechnungszeitraumes in schriftlicher Form zugeht und wenn sie ganz bestimmten inhaltlichen Anforderungen gerecht wird. Eine nicht ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung kann vom Mieter zurückgewiesen werden und muss nicht bezahlt werden.

Inhaltlich muss die Nebenkostenabrechnung wenigstens vier Pflichtangaben enthalten. Ist das nicht der Fall, ist die Abrechnung nicht ordnungsgemäß. Die Nebenkostenabrechnung muss danach insbesondere enthalten

  • eine Zusammenstellung der Ausgaben und Einnahmen
  • die Erläuterung des jeweiligen Umlageschlüssels
  • die konkrete Berechnung des jeweiligen Mieteranteils
  • Vorauszahlungsleistungen des Mieters


Die bloße Aufführung dieser Mindestangaben in der Nebenkostenabrechnung reicht allerdings nach der Rechtsprechung noch nicht aus. Der Vermieter muss vielmehr sämtliche Angaben so klar und nachvollziehbar darlegen, dass der Mieter ohne weiteres die Schlüssigkeit der Angaben nachprüfen kann.

Nach der Rechtsprechung trifft den Vermieter eine Pflicht zur Erläuterung der einzelnen Abrechnungspositionen. Diese müssen aus sich heraus und ohne Durchführung umständlicher Rechenoperationen durch den Mieter verständlich sein.

Frist zur Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes zu übermitteln. Es handelt sich hierbei um eine gesetzliche Ausschlussfrist, so dass nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nicht mehr möglich ist, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Ist dem Mieter eine formell ordnungsgemäß Nebenkostenabrechnung innerhalb dieser Frist zugegangen, begründet dies den Nachzahlungsanspruch des Vermieters. Dieser Anspruch unterliegt der Regelverjährung von drei Jahren, wobei der Fristenlauf mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist. Ist dem Mieter beispielsweise im Monat Februar des Jahres 2007 die Nebenkostenabrechnung zugegangen, so beginnt die dreijährige Verjährungsfrist am 31.12.2007 zu laufen, und sie endet am 31.12.2010. Eine noch aus 2007 datierende Nachzahlungsforderung des Vermieters wäre somit heute bereits verjährt.

Einwendungen des Mieters und Einsichtsrecht

Aber auch für den Mieter gelten gewisse Fristen, wenn er gegen die Nebenkostenabrechnung Einwendungen erheben will. Solche Einwendungen muss der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölfen Monats nach Zugang der Abrechnung gegenüber dem Vermieter geltend machen. Unterlässt er dies, bleibt er mit seinen Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, an der verspäteten Erhebung der Einwendung trifft ihn kein Verschulden. Ist der Mieter also der Ansicht, die ihm zugegangene Abrechnung entspreche nicht den Grundanforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung, oder meint er, der verwendete Umlageschlüssel sei fehlerhaft, muss er dies innerhalb des Einjahreszeitraumes rügen, um sein Einwendungsrecht zu wahren.

Zur Ausübung seines Einwendungsrechts steht dem Mieter ein gesetzliches Einsichtsrecht in die Originalbelege bei dem Vermieter zu. Hegt der Mieter daher Zweifel an der Richtigkeit von Daten und Zahlen, die der Vermieter der Nebenkostenabrechnung zugrunde gelegt hat, hat er gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Einsichtnahme in dessen Unterlagen und Belege.

Rechtsanwalt Hüttemann
März 2011

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