Der Immobilienwert für den Finanzierer

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Der Wert einer Immobilie stellt sich für den, der diese finanzieren soll anders dar, als für den der diese kaufen oder bauen möchte. Deshalb prüfen die Banken, bevor sie sich an die Vergabe eines Immobiliendarlehens machen nach strengen Richtlinien und Kriterien, da muss der Bauherr schon ziemlich detailliert über seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse Auskunft geben. Zusätzlich zu allen diesen Bonitätsprüfungen trägt die Bank sich dann zu ihrer Sicherheit auf noch mit der Grundschuld in das Grundbuch ein.

 

Absicherung des Darlehens

In der Regel bekommt ein Käufer einer Immobilie niemals den vollen Betrag finanziert, der für den Kauf der Immobilie notwendig ist. Zur ausreichenden Absicherung der Darlehen werden im Allgemeinen kaum mehr als 80 Prozent, eher noch weniger, der benötigten Kaufsumme als Darlehen herausgegeben. Grundlage für die Berechnung des Wertes der Immobilie bilden für die Bank immer der Beleihungswert der Immobilie und die entsprechende Beleihungsgrenze. Dazu wird durch die Bank der Beleihungswert der Immobilie erst einmal ermittelt.

Dafür gibt es keine Richtwerte, es richtet sich im Wesentlichen individuell nach dem jeweiligen Kunden. Dabei wird sein monatliches Einkommen, das Kapital, das er selbst einbringt und die weiteren Sicherheiten berücksichtigt. In der Regel ist der Kreditbetrag, den die Bank gewähren will, bedeutend niedriger, als der Häuslebauer sich das vorstellt. Dann gilt es Kompromisse zu finden, die dann zulasten des Kunden gehen. So kann beispielsweise die Laufzeit des Darlehens verlängert werden oder die Bank verlangt höhere Zinsen, für das größere Risiko, dass sie eingehen wird. (siehe auch monatliche Belastung für Immobilienkredit)

 

Wertermittlung der Immobilie

Die Bank ermittelt den Wert der Immobilie, den sie bei einem Verkauf wirklich erzielen könnte, davon werden dann noch Abschläge abgerechnet, die im Endeffekt dann den Beleihungswert für die Bank darstellen. Die Banken schätzen diesen Wert ein oder bestellen dazu einen geeigneten Gutachter, der das übernimmt. Die dafür anfallenden Gebühren werden dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt oder in den Darlehensvertrag einbezogen. Diese können bis zu 2 Prozent des geschätzten Wertes der Immobilie betragen.

 

Beleihungsgrenze für die Baufinanzierung

Ist der Beleihungswert endgültig festgestellt, ist das aber noch nicht der Betrag, den die Bank als Darlehen vergeben wird. Dann kommt die Beleihungsgrenze ins Spiel, viele Banken ziehen vom Beleihungswert einer Immobilie noch einmal zwischen 20 und 40 Prozent ab. Das ist davon abhängig, welche Bank der Kunde für das Darlehen auswählt. Hypothekenbanken legen die Beleihungsgrenze in etwa bei 60 Prozent fest, während die Volks- und Raiffeisenbanken schon auch 80 Prozent des Beleihungswertes zum Maßstab für das Darlehen nehmen. Hier spielt dann auch wieder die persönliche Bonität des jeweiligen Kunden eine gewichtige Rolle, je besser diese von der Bank bewertet wird, desto höher kann tatsächlich das Darlehen ausfallen.

 

Sicherheiten

Als Sicherheit für das Darlehen wird die Bank sich dann eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch, dass bei den Amtsgerichten geführt wird, eintragen.

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