Grundwissen Immobilienkauf

Damit der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung nicht zum Albtraum wird, sollte sich jeder, unabhängig davon, ob er selbst bauen möchte oder eine fertige neue oder gebrauchte Immobilie kaufen will, vorher mit einigen wichtigen Punkten auseinandersetzen. Viele Gründe und die sind nicht nur finanzieller Art, sprechen für das eigene Haus. Kann es doch nach den eigenen Wünschen und Vorstellungen gebaut und gestaltet werden. Im eigenen Heim ist man nicht Mieter und muss sich demzufolge nicht nach den Vorschriften, die die Vermieter oft machen, richten. Es kommt weder eine Mieterhöhung, noch wird plötzlich wegen Eigenbedarf gekündigt.

 

Immobilie als private Altersvorsorge

Immer noch bildet der Kauf einer Immobilie auch den Grundstein für die private Altersversorgung, ein eigenes Heim ist eine im Wert beständige Vermögensanlage und wer im Alter keine Miete zahlen muss und ein schuldenfreies Haus besitzt, der spart Kosten, kann die Rente für die Lebenshaltung einsetzen. Der Immobilienkauf wird aus diesen Gründen auch von staatlicher Seite gefördert. Es gibt eine Reihe von Fördergeldern – die Eigenheimzulage (welche nur noch bis 2006 vergeben wurde), das Baukindergeld, Wohnungsbauprämien und demnächst wird zusätzlich noch Wohn-Riester eingeführt. (Wikipedia Definitionen Eigenheimzulage, Baukindergeld, Wohnungsbauprämie und Wohn Riester und Wohn Riester Süddeutsche Zeitung)

 

Vergleich Immobilienkauf und Mietwohnung

Wen die Kosten für den Kauf einer Immobilie noch schrecken, der sollte mal einen Kostenvergleich machen. Nur im ersten Moment erscheint die Mietwohnung günstig, doch wird zum Beispiel eine Miete von 500 Euro mal hochgerechnet auf 30 Jahre, dann kommt ein stolzer Betrag von 180.000 Euro zusammen, da ist keine Mietsteigerung eingerechnet. Gut, ein Haus ist meist etwas teurer, doch im Gegensatz zu Miete, die lebenslang zu zahlen ist, können die Besitzer von Immobilien schon nach oft 20 oder 25 Jahren ein eigenes Haus mietfrei und schuldenfrei bewohnen.

 

Kauf gebrauchte Immobilie

Wer sich für den Kauf einer gebrauchten Immobilie entscheidet, muss bei der Kaufentscheidung einige Punkte berücksichtigen, allein schon die Nebenkosten, die rund um den Kaufvertrag entstehen können, treiben den Preis hoch und auch bei Kaufvertrag und Grundbuch sind einige Tücken, die es zu beachten gilt. Der Vorteil einer gebrauchten Immobilie besteht darin, dass sie erstens schon fertig ist und zweitens im Preis oft günstiger ist, als der Neubau mit allen Zusatzkosten. Dabei sind Häuser auf großen Grundstücken mit schönen Gärten in Großstädten und in deren Nähe entsprechend kostspielig, kleinere Reihenhäuser mit kleinen Gärten sind schon günstiger zu bekommen.

 

Suche nach der richtigen Immobilie

Wer sich auf die Immobiliensuche begibt, der sollte schon einige Monate Zeit dafür einrechnen, die ausgewählte Immobilie muss auf die Bausubstanz und auf eventuell versteckte Mängel geprüft werden, die Einsichtnahme in das Grundbuch gibt eine Aussage zu eventuellen Belastungen des Grundstücks und der Bebauungsplan schließlich, zeigt genau, ob der schöne Ausblick bleibt, oder ob da noch gebaut werden kann. Manchmal gehören das Haus und das Grundstück nicht demselben Eigentümer, was im Grundbuch vermerkt ist. Gibt es Nutzungsrechte für weitere Personen, beispielsweise das Recht der Nachbarn über das Grundstück zu gehen oder zu fahren. Dementsprechend sollte der Preis geringer sein.

 

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist zu bedenken, dass Sanierungsmaßnahmen an den gemeinschaftlichen Anlagen des Hauses für den Wohnungseigentümer eine hohe Kostenbelastung darstellen können. Bei der Beurteilung der Bausubstanz kann dem Immobilienkäufer ein Bausachverständiger hilfreich sein. Nicht zu vergessen der Notar, er weiß, was im Kaufvertrag stehen muss, damit der neue Besitzer vor bösen Überraschungen geschont wird. Im Vertrag sollten solche Punkte geregelt werden wie, Kaufpreishöhe und Fälligkeit, Besitzübergang, Lasten und Nutzen, gravierende Baumängel (wenn vorhanden), Versicherung des Veräußerers über Freiheit von Altlasten, Rücktrittsrecht für den Käufer unter bestimmten Voraussetzungen und auch Regelungen zu bereits bestehenden Mietverhältnissen, sofern es diese gibt.

 

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Ganz wichtig, die Nebenkosten, die in Verbindung mit dem Hauskauf stehen müssen einkalkuliert werden, dazu gehören Honorar für den Notar, Maklercourtagen, Grunderwerbssteuer, und Gebühren. Alles in allem kann da ein nicht unerheblicher Betrag zusammenkommen, der in der Finanzplanung berücksichtigt werden muss.

 

Immobilienkauf in Zwangsversteigerung

Auch beim Kauf einer Immobilie können wirkliche Schnäppchen gemacht werden, gute gebrauchte Immobilien lassen sich bei einer Zwangsversteigerung kaufen. In solchen Fällen muss der Immobilienkäufer im Vorfeld eine klare Finanzplanung haben, damit er weiß, welchen Betrag die Bank bereit ist, zu finanzieren. Versteigerungstermine erfährt man beim Amtsgericht oder über die örtliche Presse. Bei Interesse an einem zu versteigernden Objekt sollte vorher Einsicht in den Grundbuchauszug genommen werden. Einigt man sich im Vorfeld mit der entsprechenden Bank als Hauptgläubiger verzichtet diese darauf mitzubieten. Im Grundbuch ist auch vermerkt, ob zu der Immobilie beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht für eine Person besteht. Solche Rechte werden mit der Ersteigerung übernommen.

 

Finanzierung des Immobilienkaufs

Sind alle die Fakten geklärt, die Entscheidung getroffen welche Art des Immobilienkaufs bevorzugt wird, dann sind natürlich alle Fragen der Finanzierung zu klären. Dazu gehört auch ein persönlicher Kassensturz. Eine pauschal passende Finanzierung gibt es nicht, die verschiedenen Baufinanzierer müssen miteinander verglichen werden. Das Finanzierungskonzept für den Lebenstraum muss maßgeschneidert werden.

Das Finanzierungsmodell ist die solide Basis und sozusagen der Grundstock, um in die eigenen vier Wände zu kommen. Dabei sind solche Faktoren zu berücksichtigen, wie hoch das eigene Kapital ist, welche eigenen Leistungen erbracht werden können, wenn gebaut wird, welche monatlichen Belastungen in Frage kommen und welche staatlichen Förderungen beansprucht werden können. Kompetente Berater bei den Banken zeigen, wie die Darlehen optimal miteinander kombiniert werden können.

Oft gibt es günstige Finanzierungen vom Bund und den Ländern. Der Finanzierungsberater zeigt die Grenzen und ermittelt auch, wie hoch die monatlichen Belastungen maximal sein dürfen. Das geliehene Geld gibt es nicht umsonst, es kostet Zinsen und das jeden Monat. Deshalb muss im Vorfeld genau gecheckt werden, welche Ersparnisse eingebracht werden können. Dazu zählen Anlagen in Wertpapierdepots, Lebensversicherungen und ein bestehender Bausparvertrag.

 

Auch ein bereits bezahltes Grundstück stellt Eigenkapital dar. Grundsätzlich gilt, dass mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme in die Finanzierung in Form von Eigenkapital eingebracht werden sollten. Je größer der Eigenanteil ist, desto größer wird auch der eventuelle Finanzierungsrahmen. Der Finanzierungsberater errechnet auch, wie hoch die monatliche Belastung maximal sein darf. Hypotheken und Baukredite gibt es natürlich zu besseren Konditionen als die normalen Konsumentenkredite. Das liegt auch daran, dass die Immobilie der Bank als Sicherheit gegenübersteht.

Letzten Endes kommt die Bank zu ihrem Geld. Im Allgemeinen werden Baukredite in Form von Grundschulden ins örtliche Grundbuch eingetragen. Diese Eintragung ermöglicht der Bank die Verwertung der Immobilie, falls der Darlehensnehmer nicht mehr zahlen kann. Bis zu einer maximalen Beleihungsgrenze von ungefähr 60 Prozent werden vorrangige Kredite zu besonders günstigen Zinsen vergeben. Die restliche Summe kombinieren die Sparkassen häufig mit einem günstigen Bauspardarlehen.

 

Dauer der Zinsbindung

Besonders in Phasen, in denen niedrige Zinsen angeboten werden, ist es ratsam, sich diese über einen langen Zeitraum zu sichern. Die Zinsbindung kann 15 Jahre oder auch länger sein, dass macht das Ganze überschaubar. Dabei sind variable Zinssätze, die sich an der Entwicklung des Kapitalmarktes orientieren und damit auch von sinkenden Zinsen profitieren auch möglich. Dann ist der Bauherr mit Verträgen, die eine dreimonatige Kündigungsfrist haben, flexibler. (Wikipedia Definition Zinsbindungsfrist)

 

Immobilienfinanzierung mit einem Bausparvertrag

Ein nach wie vor sehr beliebtes Finanzierungsinstrument ist der traditionelle Bausparvertrag. Die Bausparsumme kann die Grundlage für die Finanzierung sein und gibt dem Bauherren das Recht auf ein sehr zinsgünstiges Darlehen. (Wikipedia Definition Bausparvertrag) Das Prinzip des Bausparens ist einfach, alle Menschen, die in einen Bausparvertrag einzahlen, finanzieren die Darlehen der jetzigen Bauherren. Entsprechend der vereinbarten Bausparsumme ist der Bausparvertrag monatlich zu besparen. Wenn ungefähr die Hälfte in einer festgelegten Zeit angespart ist, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Die Differenz zwischen dem angesparten Guthaben und der Bausparsumme wird dann als Bauspardarlehen gewährt.

 

Diese Sparform ermöglicht es auch Menschen mit kleineren Einkommen, in die eigenen vier Wände zu kommen. Zudem fördert der Staat das Bausparen und beteiligt sich damit an der Finanzierung des Lebenstraums. Für die Bauspareinzahlungen können die Bausparer auch die vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers nutzen. Die Bauspardarlehen haben einige Vorteile, so liegt beispielsweise der Zins weit unter dem von traditionellen Baukrediten. Zwar sind die monatlichen Tilgungsraten höher, dafür ist die Zinsbelastung niedriger und das Darlehen ist nach etwa 12 Jahren abgezahlt.

 

 

Immobilienfinanzierung mit einer Lebensversicherung

Für Immobilienkäufer, die die erworbene Immobilie nicht selbst nutzen, ist die Finanzierung für den Kauf über eine Lebensversicherung interessant. Dabei zahlt die Bank oder die Versicherung den Darlehensbetrag und der Käufer schließt parallel eine Lebensversicherung ab, bei deren Fälligkeit das Darlehen getilgt wird. Diese Variante ist steuerlich interessant für vermietete Immobilien, weil die Zinsen von den Mieteinnahmen abgesetzt werden können. (Wikipedia Definition kapitalbildende Lebensversicherung)

 

Weiterführende Informationen:

  • 49 Checklisten für Bauherren von Stiftung Warentest
  • Lohnt sich eine Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung plus Rechner
  • Die richtige Finanzierungslaufzeit berechnen plus Rechner
  • Berechnung Effektivzins plus Rechner
  • Software für Baufinanzierung Stiftung Warentest
  • allgemeine Informationen über Baufinanzierung Stiftung Warentest
  • Hilfreiche Informationen rund um das Thema Immobilien auf Finanzfrage.net