Beleihungswert

Bei der Kreditvergabe zum Erwerb einer Immobilie sind die Banken in der Regel eher vorsichtig. Neben den üblichen Sicherheiten, wie die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch werden auch Nachweise gefordert über die Höhe des Eigenkapitals, über die Höhe des monatlichen Einkommens und selbstverständlich wird eine Auskunft bei der Schufa eingeholt. In den seltensten Fällen wir der Immobilienkäufer den vollen Kaufpreis für die Immobilie von der Bank finanziert bekommen. In der Regel werden zwischen 60 und 80 Prozent des benötigten Geldbedarfs finanziert.

 

Beleihungswert

Berechnungen der Banken beim Beleihungswert

Dabei verwenden die Banken für die Berechnung eben den Beleihungswert der Immobilie. Dieser Beleihungswert bildet immer die Grundlage für die Höhe des zu gewährenden Kredites. Er stellt nichts anderes dar, als den Wert, der bei einem Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Gemäß einer Gesetzgebung im Hypothekenbankgesetz darf eine Beleihung, wenn sie auf dem 1. Rang im Grundbuch eingetragen wird nicht über einen Betrag von 60 Prozent hinausgehen.

Das bedeutet natürlich für den Immobilienkäufer nicht, dass er nur 60 Prozent finanzieren kann, aber für die restliche Finanzierungssumme wird sozusagen nachrangig finanziert, was die Bank entsprechend schlechter stellt und deshalb verlangt sie für diesen Teil der Finanzierung oft einen bestimmten Risikoaufschlag, dadurch wird die Baufinanzierung teurer.

 

Keine pauschalen Richtwerte

Pauschale Richtwerte können an dieser Stelle nicht genannt werden, weil die Einschätzung von Bank zu Bank und von Kunde zu Kunde sehr unterschiedlich ausfällt, das richtet sich im Allgemeinen auch nach dem individuellen Kundenprofil, also nach seiner persönlichen Kreditwürdigkeit, nach seinem Einkommen, nach der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals und nach den sonstigen Sicherheiten. Oft ergeht es den Immobilienkäufern so, dass ihre Einschätzung für die Höhe des Beleihungswertes bedeutend höher ausfällt als die der Bank, die das Ganze finanzieren soll.

 

Verhandlungsgeschick

 

Mit dem entsprechenden Verhandlungsgeschick kann hier aber eventuell noch ein höherer Finanzierungsbetrag ausgehandelt werden, in dem zum Beispiel die Laufzeit verlängert wird oder höhere Zinsen akzeptiert werden. Bei der Berechnung des Beleihungswertes wird der Verkehrswert zugrunde gelegt, also der Geldbetrag, den die Bank bei einem Verkauf des Hauses erzielen kann, für den Fall, dass der Kunde sein Haus nicht mehr weiter finanzieren kann. Dabei wird noch ein Abschlag von mindestens 20 Prozent abgerechnet. Der Beleihungswert wird entweder von der Bank geschätzt oder ein bestellter Gutachter ermittelt diesen, die damit verbundenen Kosten werden in die Finanzierung eingerechnet.

Auch wenn das manchen Immobilienkäufer unlogisch erscheint, die stetig steigende Zahl der Zwangsvollstreckungen bei Immobilien ist Beweis genug dafür, dass diese Vorsicht der Banken nicht unberechtigt ist.

Einige Baufinanzierer bieten den Kunden bei entsprechend vorliegender Bonität auch eine Finanzierung an, ohne dass entsprechendes Eigenkapital vorhanden ist, dann können selbst die Nebenkosten mitfinanziert werden. Diese Art der Finanzierung wird dann als 105 Prozent Finanzierung bezeichnet und ist aufgrund des bedeutend höheren Risikos für den Darlehensnehmer viel teurer.

 

Weiterführende Links zum Thema Beleihungswert: