Außerordentliche fristlose und ordentliche fristgerechte Kündigung

Meine Frage

Guten Tag,
Aufgrund der Nichtzahlung strittiger Nebenkostenabrechnungen von 2008 und 2009 sowie kurzfristig ausstehender Teilmieten schulden wir eine Gesamtsumme, die 2 Monatsbruttomieten übersteigt. Der reine Mietanteil ist geringer als 2 Monatsbruttomieten.
Die Wohnungsverwaltung hat jegliche Zahlungen jedoch nicht zweckbestimmt verbucht, sondern willkürlich das Mietkonto ausgeglichen.

In der Vergangenheit wurde bereits die Zahlung angemahnt, woraufhin wir per Brief und E-Mail auf die Klärung der Nebenkostennachzahlung hingewiesen hatten. Erfolglos, da kein Feedback vom Vermieter erfolgte. Bewusst, wie ich heute weiß, denn ich habe keinen Nachweis des Einspruchs gegen die Abrechnung 2008 (Frist 2009 läuft noch).

Nun erhielten wie eine „außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 (2) Nr. 3a/3b BGB und hilfsweise gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die ordentliche fristgerechte Kündigung zum 30.05.2011.“

 

Im Wortlaut folgt die Aufforderung der Wohnungsräumung.

„Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB widersprechen wir bereits jetzt. Sollten Sie nicht unverzüglich, d.h. spätestens bis zum 28.2.2011 der Aufforderung nachgekommen sein, werden wir Räumungsklage erheben lassen. Die gerichtliche Geltendmachung der Mietrückstände bleibt vorbehalten.“
„Wir weisen darauf hin, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn binnen einer Frist von 10 Tagen der gesamte Mietrückstand durch Zahlung an den Vermieter ausgeglichen wird oder eine öffentliche Stelle sich zum Ausgleich (…) verpflichtet. Sollte sich Ihre Zahlung mit unserem Schreiben überschnitten haben, so gilt die fristlose Kündigung als gegenstandslos.“
Der gesamte Betrag wurde sofort von mir überwiesen mit dem Zusatz „unter Vorbehalt“. In einem Schreiben habe ich der Kündigung widersprochen, da die Zahlungen nicht korrekt verbucht wurden.
Ich werde ein Gespräch mit der Wohnungsverwaltung beantragen, auch für die Kontoklärung (Verbuchung der zweckbestimmten Überweisungen). Was sind meine Rechte lt. dieses Schreibens?

Meine Fragen:

  • Bleibt die ordentliche fristgerechte Kündigung bestehen? Im Schreiben wird auf die Unwirksamkeit der „Kündigung“ (welcher?) hingewiesen, wenn bezahlt werde.
  • Lt. Gesetzlicher Reglelung würde die fristlose Kündigung bei Zahlung innerhalb von 2 Monaten ab Räumungsklage unwirksam.
  • Kann ich also davon ausgehen, dass die ordentliche fristgerechte Kündigung nichtig ist?
  • Was bedeutet es hier, „hilfsweise“ eine Kündigung auszusprechen?
  • Welche Bedeutung hat die Klausel der „stillschweigenden Verlängerung“?
  • Habe ich nach 7,5 Jahren Mietung nicht eine Kündigungsfrist von 6 Monaten?
  • Hinzu kommt: Der Kündigung durch die Wohnungsverwaltung lag keine Bevollmächtigung durch den Eigentümer bei. Kann die Verwaltung ohne diese vorzulegen, handeln? Der Eigentümer scheint gewechselt zu haben, denn es wurde eine neue Firma als Eigentümer im Schreiben benannt. Über einen Wechsel wurden wir nicht informiert.

 

Kann ich aufgrund von a) Unrechtmäßigkeit der fristlosen Kündigung, da keine 2 Bruttomieten austehen und b) fehlender Vollmacht die gesamte Kündigung für nichtig erklären?

Ich danke Ihnen vorab für die Beantwortung meiner Fragen. Selbstverständlich kann die Frage gekürzt werden.
Herzliche Grüße
(Name des Ratsuchenden liegt uns vor)

Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Nach der gesetzlichen Regelung gerät die fristlose Kündigung in Wegfall, wenn der von der Kündigung betroffene Mieter die noch offenen Mietzahlungen ausgleicht. Geschieht dies, wird die Kündigung unwirksam. Neben der außerordentlichen kann hilfsweise auch die ordentliche Kündigung durch den Vermieter mitausgesprochen werden, um für den Fall der Unwirksamkeit der ersten jedenfalls die Rechtsfolgen der zweiten herbeizuführen.

Nach der Rechtsprechung ist eine solche hilfsweise ordentliche Kündigung auch dann wirksam, wenn der Mieter mit zwei Mieten nebst Betriebskosten im Verzug ist. Dem steht nach der Rechtsprechung auch nicht entgegen, dass ein wie hier erfolgter nachträglicher Ausgleich der Rückstände die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt. Daher ist die ordentliche Kündigung grundsätzlich auch nach Wegfall der fristlosen Kündigung wirksam.

Allerdings ergibt sich aus dem Ihnen zugegangenen Schreiben, dass die „Kündigung unwirksam wird, wenn binnen einer Frist von 10 Tagen der gesamte Mietrückstand durch Zahlung an den Vermieter ausgeglichen wird“. Das ist nicht anders zu verstehen, als dass die Kündigung als solche – und zwar fristlose wie ordentliche Kündigung – gegenstandslos wird, wenn Sie nachträgliche Zahlung leisten. An diesem Wortlaut muss sich der Vermieter festhalten lassen, so dass er zur Rücknahme auch der ordentlichen Kündigung verpflichtet ist.

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Vertragsteil erklärt (§ 545 BGB). Eine solche stillschweigende Verlängerung gilt auch für die Fälle außerordentlicher Kündigungen. Dieser Widerspruchsvorbehalt ist regelmäßig Bestandteil von Vermieterkündigungen, um zu vermeiden, dass die in § 545 BGB vorgesehenen Rechtsfolgen eintreten. Daher der ausdrücklich erklärte Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses.

Die ordentlichen Kündigungsfristen sind in § 573c Absatz 1 BGB geregelt:

„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“

Die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten (Satz 1 der Vorschrift) verlängert sich zugunsten des Mieters um je drei weitere Monate nach fünf und acht Jahren Mietdauer (Satz 2 der Vorschrift). Sie haben daher vollkommen Recht mit Ihrer Vermutung, denn nach 7,5 Jahren Mietzeit beträgt Ihre ordentliche Kündigungsfrist sechs Monate. Die ordentliche Kündigung ist daher unwirksam, und Sie können Sie zurückweisen, falls Ihr Vermieter diese nicht – wozu er nach den obigen Ausführungen verpflichtet ist – freiwillig zurücknimmt.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt