Ablauf der Zwangsversteigerung von Immobilien

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In Deutschland steigt die Zahl der Zwangsversteigerungen in den letzten Jahren enorm an. Interessenten, die eine neue Immobilie suchen, haben hierbei die Möglichkeit, ein echtes Schnäppchen erzielen zu können. Schließlich steht einem relativ großen Angebot nur eine verhaltene Nachfrage gegenüber, so dass viele der angebotenen Objekte deutlich unter ihrem eigentlichen Verkehrswert versteigert werden müssen. Oft kann eine Immobilie sogar zu weniger als 50% ihres Wertes ersteigert werden. Um bei einer Zwangsversteigerung erfolgreich zu sein, sollten Interessenten den Ablauf der Versteigerung kennen und einige wichtige Tipps beachten.

 

Die Vorbereitung

Wie in vielen anderen Situationen ist auch bei einer Zwangsversteigerung die Vorbereitung auf das Ereignis besonders wichtig. Bevor die eigentliche Wunschimmobilie ersteigert wird, sollten bereits einige Versteigerungstermine besucht werden, um gut vorbereitet zu sein.

Doch auch wenn die Wunschimmobilie gefunden ist, sollte man nicht nur auf den Versteigerungstermin warten, sondern sich intensiv mit der jeweiligen Immobilie beschäftigen. Hierzu steht im jeweiligen Amtsgericht die Versteigerungsakte zur Verfügung. Sie gibt zum einen Auskunft über den aktuellen Grundbuchauszug sowie eventuell vorhandene Lasten und Beschränkungen. Daneben ist in der Versteigerungsakte ein Gutachten eines Sachverständigen enthalten, der das Objekt bewertet und vorhandene Mängel aufzeigt. Sollte es sich beim Versteigerungsobjekt um eine Eigentumswohnung handeln, ist die jeweilige Teilungserklärung sowie die Gemeinschaftsordnung und Protokolle der Eigentümerversammlung zu beachten.

Im Regelfall ist es zumindest möglich, das Objekt von außen zu besichtigen. Eine Innenbesichtigung wäre zwar vorteilhafter, da man hierdurch besser den Zustand des Hauses bewerten kann. Die bisherigen Eigentümer, die oft noch im Objekt wohnen, müssen einer solchen Besichtigung jedoch nicht zustimmen, so dass es im Normalfall schwer ist, einen Termin zu bekommen.

 

Der Beginn der Versteigerung

Eine Versteigerung wird in den meisten Fällen auf Antrag eines Grundschuld- oder Hypothekengläubigers betrieben, sofern Kreditnehmer ihre offenen Kreditraten nicht mehr tilgen können. Auch bei einer Erbengemeinschaft kann eine Zwangsversteigerung angeordnet werden, sofern sich die Erben nicht auf einen Verkauf oder die Weiterführung des Objektes einigen können.

Beginnt die Versteigerung, wird der Rechtspfleger zuerst die wichtigsten Daten des Grundbuchs, die jeweiligen Gläubiger sowie deren Ansprüche und auch den festgesetzten Verkehrswert bekannt geben. Besonderheiten der Immobilie wie etwa Denkmalschutz oder Baulasten werden ebenso wie das Mindestgebot auch zum Versteigerungsbeginn genannt. Letztlich werden natürlich auch die Versteigerungsbedingungen genannt, um Laien einen ersten Überblick zu verschaffen. Eine der wichtigsten Fragen ist dabei, ob der Käufer der Immobilie die vorhandenen Schulden übernehmen muss.
Im Anschluss daran ist es möglich, Gebote für die Immobilie abzugeben, die Bieterstunde beginnt.

 

Zwangsversteigerung Immobilie

Die Bieterstunde

Jeder Anwesende, der beim Bieten der Immobilie beteiligt sein möchte, muss seinen gültigen Personalausweis vorlegen. Sofern der Gläubiger Sicherheiten verlangt, müssen Bieter bereits zu diesem Zeitpunkt die Sicherheitsleistung (in der Regel 10% des Verkehrswertes) hinterlegen. Die Sicherheitshinterlegung ist entweder mit einem von der Bank bestätigtem Scheck oder aber mit einer Bankbürgschaft möglich. Bargeld wird bereits seit dem Jahr 2007 nicht mehr akzeptiert. Auch Sparbücher, Kontoauszüge von Wertpapierdepots und Bausparverträge können nicht als Sicherheit anerkannt werden.

Die Bieterstunde im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist auf mindestens 30 Minuten festgelegt. Zum Ende der Bieterstunde hebt der Rechtspfleger dreimal seinen Hammer. Auch jetzt und sogar unmittelbar nach dem dritten Hammerschlag ist es noch möglich, Gebote für die Immobilie abzugeben. Erst dann, wenn der Rechtspfleger offiziell das Ende der Bieterstunde verkündet, können keine Gebote mehr abgegeben werden. Wer jetzt den Zuschlag erhält, ist Eigentümer sofort Eigentümer der Immobilie, die Umschreibung im Grundbuch ist nur noch Formsache. Alle Rechte und Pflichten aus der Immobilie gehen jetzt auf den neuen Eigentümer über. Sofern der bisherige Eigentümer noch immer im ersteigerten Objekt wohnt, ist der Zuschlagsbeschluss gleichzeitig ein Räumungstitel, der eine sofortige Zwangsräumung ermöglicht. Die Zwangsräumung kann jedoch nur bei selbst genutzten Immobilien betrieben werden, bei vermieteten Objekten ist das nicht möglich.

 

Die Gebote und die Gebotsgrenzen

Bei der Bieterstunde müssen Kaufinteressenten bestimmte Gebotsgrenzen einhalten. Sollten sie unterschritten werden, ist der Zuschlag unter Umständen in Gefahr.
Kann bereits im ersten Versteigerungstermin ein Versteigerungserlös von mehr als 70% des Verkehrswertes erzielt werden, erhält der jeweils Höchstbietende den Zuschlag für das Objekt. Liegt das Höchstgebot jedoch nur zwischen 50-70% des Verkehrswertes, haben die Gläubiger das Recht, den Zuschlag zu untersagen. Kann gar nur ein Wert von weniger als 50% erzielt werden, muss sogar der Rechtspfleger den Zuschlag verhindern, um den Schuldner zu schützen und eine Verschleuderung zu vermeiden. Kann aufgrund zu geringer Gebote beim Ersttermin kein Ergebnis erzielt werden, wird ein zweiter Versteigerungstermin angeordnet. Bei diesem gelten dann keine Grenzen mehr, so dass der Verkauf auch zu weit unter 50% des Verkehrswertes möglich ist.

Für Bieter ist es weiterhin wichtig zu wissen, welchen Betrag man eigentlich bieten muss. Der Betrag, der in der Bieterstunde geboten wird, wird als Bargebot bezeichnet. Zu diesem müssen unter Umständen Belastungen und andere Beträge gerechnet werden, so dass der eigentliche Kaufpreis weitaus höher sein kann.

 

 

Die Finanzierung einer ersteigerten Immobilie

Spätestens sechs Wochen, nach dem Termin der Versteigerung, muss der Käufer die Finanzierung für das Objekt vorlegen. Eine vorherige Finanzierung ist in der Regel kaum möglich, da Banken Immobilienkredite nur dann vergeben, wenn ein werthaltiges Objekt vorhanden ist. Daher kann der Antrag auf die Finanzierung erst nach der Versteigerung gestellt werden.

Bei der Finanzierung ist zu beachten, dass die Banken, ungeachtet des eigentlichen Verkehrswertes, lediglich den Versteigerungswert als Verkaufspreis ansehen können. Sofern Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden, erhöhen diese den Wert des Objektes zu 50%. Um hohe Finanzierungskosten, die beispielsweise bei einer 100-120%-Finanzierung auftreten können, zu vermeiden ist es daher ratsam, Eigenkapital oder auch Eigenleistungen in die Finanzierung einzubringen. Unter Umständen stehen auch die Gläubiger, die die Zwangsversteigerung betrieben haben, mit Angeboten für die Weiterfinanzierung zur Verfügung.

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