Rechtsanwalt Hüttemann, 33449 Langenberg
Schwerpunkt: Verbraucherrecht
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Meine Rechte bei Mängeln der Mietwohnung
Mit kaum einem anderen Problem müssen sich Gerichte bei mietrechtlichen Streitigkeiten so häufig auseinandersetzen wie Mängeln der Mietwohnung. Daher überrascht es wenig, dass die Rechtsprechung im Laufe der Zeit verlässliche und handhabbare Kriterien entwickelt hat, um die rechtliche Beurteilung immer wiederkehrender Mietmängel möglichst zu vereinheitlichen.
Ausdruck dieser Rechtssicherheit sind die so genannten Mietminderungstabellen, die jedem praktisch bedeutsamen Mietmangel einen Prozentwert zuordnet, um den der Mieter die Miete zu kürzen berechtigt ist, wenn dieser Mangel vorliegt. Um ein solches Kürzungsrecht für sich in Anspruch zu nehmen – in der Sprachregelung des Gesetzes heißt das, die Miete zu mindern -, muss sich der Mieter allerdings an eine klare Abfolge von Schritten halten. Grundsätzlich ist eine Herabsetzung der Miete bei Vorliegen von Mängeln nämlich nur zulässig, wenn der Mieter seinem Vermieter den Mangel zunächst anzeigt und ihn zur Abhilfe auffordert.
Was sind überhaupt Mietmängel?
Das Gesetz unterscheidet zwischen Rechtsmängeln und Sachmängeln an der Mietsache. Bei Rechtsmängeln wird dem Mieter dadurch der Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise entzogen, dass ein Dritter bestimmte Rechte an dem Mietobjekt geltend macht. Ein derartiger Rechtsmangel läge beispielsweise vor, wenn der Vermieter die Wohnung zweimal vermietet und dem Mieter dadurch deren Nutzung unmöglich macht.
Der weitaus häufigste Fall sind allerdings Sachmängel. Ein solcher Sachmangel liegt immer vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglich vereinbarten Gebrauch gemindert oder ganz aufgehoben ist. Mit anderen Worten: Weicht die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vereinbarten ab, so begründet diese Abweichung einen Mangel.
Solche Mängel können ganz augenfällig sein und der Mietsache selbst anhaften. Schließen die Fenster der Mietwohnung nicht, oder ist die Wohnung von Schimmel befallen, liegen Mängel vor, die unmittelbar der Mietsache anhaften. Mietmängel können darüber hinaus aber auch aus dem Verhältnis der Mietsache zur Umwelt folgen. Ist die Mietwohnung dauerhaft äußeren Geruchsbelästigungen oder Lärmeinwirkungen ausgesetzt, kann auch dies einen Sachmangel darstellen, soweit diese Einwirkungen eine bestimmte Toleranzschwelle überschreiten.
Nur erhebliche Mietmängel sind beachtlich
Rechtlich beachtlich sind allerdings nur erhebliche Mängel, die die Tauglichkeit nachhaltig beeinträchtigen. Daher kommt bei einer nur unwesentlichen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche regelmäßig die Annahme eines Mietmangels nicht in Betracht. Das gleiche muss gelten für nur vorübergehende und ohne große Schwierigkeiten behebbare Mängel. Zeigt sich deshalb ein Defekt an der Elektrik, der ohne weiteres beseitigt werden kann – etwa durch das Austauschen einer Sicherung- scheidet ein zur Mietkürzung berechtigender Mietmangel aus.
Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters
Liegt ein Mietmangel vor, hat der Vermieter hierfür stets einzustehen. Es kommt also nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder nicht.
Ausschluss der Haftung
Zum Erhalt seiner Mietminderungsrechte muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich den Mangel anzeigen und ihn auffordern, diesen zu beseitigen. Unterbleibt die Mängelanzeige, kann der Mieter kein Kürzungsrecht in Anspruch nehmen. Das Minderungsrecht ist außerdem auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder aber ihm der Mangel bei gehöriger Aufmerksamkeit aufgefallen wäre. Das gilt jedoch nie, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Ein Mietminderungsrecht kann auch daran scheitern, dass der Mieter die volle Miete zahlt, obwohl er den Mangel gerügt hat und zur Mietkürzung berechtigt wäre. Dies begründet in der Person des Vermieters ein Vertrauen darauf, dass der Mieter von seinem Kürzungsrecht auch künftig nicht mehr Gebrauch machen wird. Das Mietminderungsrecht unterliegt insofern einer so genannten Verwirkung.
Ansonsten gilt, dass ein vertraglicher Ausschluss der gesetzlichen Mietminderungsrechte zu Lasten von Mietern unwirksam ist. Das gilt zum Schutze von Mietern zumindest im Bereich der Wohnraumvermietung, während bei der Vermietung von Gewerberaum Klauseln zulässig sind, die den Gebrauch des Mietminderungsrechts von bestimmten Voraussetzungen abhängig machen.
Höhe der Mietminderung
Ist die vertragsgemäße Tauglichkeit der Mietsache als Folge des Mangels ganz aufgehoben, entfällt damit auch die Mietzahlungspflicht, denn in diesem Fall ist die vorgesehene Nutzung nicht mehr möglich. Das ist zum Beispiel dann anzunehmen, wenn eine Mietwohnung in den Wintermonaten überhaupt nicht beheizt werden kann und sie infolgedessen unbewohnbar ist. Unter solchen Bedingungen kann die geschuldete Miete um 100% gekürzt werden, so dass der Mieter von seiner Mietzahlungspflicht befreit ist.
In allen übrigen Fällen richtet sich die Höhe der Mietminderung nach Art und Umfang des Mangels und der sich daraus ergebenden Beeinträchtigung der vertragsgemäßen Tauglichkeit der Mietsache. Die praktische Bandbreite und Vielzahl denkbarer Mietminderungsfälle mit ihren je verschiedenen Kürzungsquoten geben am besten die Mietminderungstabellen wieder.
Einen sehr guten Überblick bietet die nachfolgende Mietminderungstabelle:
http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung.htm
Selbstbeseitigungsrecht des Mieters
Das Gesetz gesteht dem Mieter neben dem Minderungsrecht auch ein Selbstbeseitigungsrecht zu. Das Selbstbeseitigungsrecht kann der Mieter geltend machen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des angezeigten Mangels in Verzug ist. Kommt der Vermieter dann innerhalb einer ihm gesetzten angemessenen Frist seiner Mängelbeseitigungspflicht nicht nach, so kann der Mieter seinerseits für Abhilfe sorgen. Die mieterseitige Mängelbeseitigung kann sodann durch die Einschaltung eines Fachbetriebes erfolgen, der Mieter ist aber ebenfalls berechtigt, den Mangel in eigener Person zu beseitigen. In jedem Fall kann er von dem Vermieter die ihm durch die Mängelbeseitigung entstandenen Aufwendungen ersetzt verlangen.
Kristian Hüttemann
- Rechtsanwalt -
Stand: Dezember 2010