Haustiere in Mietwohnung von Rechtsanwalt Hüttemann 


Rechtsanwalt Hüttemann, 33449 Langenberg

Schwerpunkt: Verbraucherrecht

Vertretungsbefugt bei allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten

Meine Rechte als Mieter bei Haustierhaltung

Statistisch lebt in jedem dritten deutschen Haushalt ein Haustier, das oftmals Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter ist. Im Allgemeinen beurteilt sich die Zulässigkeit von Haustierhaltung in Mietwohnungen dabei regelmäßig nach den Absprachen, auf die die Parteien des Mietvertrages sich verständigt haben. Welche Regelungen zulässiger Weise in Mietverträgen getroffen werden können, und was gilt, wo derartige Vereinbarungen fehlen, dazu haben Gerichte in langjähriger Rechtsprechung bestimmte Leitlinien entwickelt.

 

Generell erlaubnisfreie Kleintierhaltung

Für allgemein zulässig wird die Haltung von Kleintieren in Mietwohnungen gehalten. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag zu diesem Punkt schweigt. Für die Kleintierhaltung in der Wohnung benötigt der Mieter somit nicht die Genehmigung des Vermieters.

 

Als solche Kleintiere gelten beispielsweise

 

  • kleine Käfigtiere (Hamster, Meerschweinchen, Kaninchen)
  • Stubenvögel
  • Zierfische in Aquarien
  • kleine und ungiftige Schlangen in Terrarien

Aber auch bei der Kleintierhaltung in einer Mietwohnung können Einschränkungen gelten, wenn das Maß zulässiger Kleintierhaltung in nicht mehr hinzunehmender Weise überschritten wird. So hat die Rechtsprechung etwa entschieden, dass vier Aquarien in einer Mietwohnung noch als zulässig anzusehen sind (AG Eschweiler, WuM 1992, 292). Andererseits dürfen von der Kleintierhaltung keinerlei Gefahren oder Belästigungen für Mitbewohner ausgehen. Daher muss der Vermieter die Haltung von giftigen Schlangen ebenso wenig dulden wie Käfer oder Insekten in einer nicht mehr vertretbaren Anzahl. Eine derartige Kleintierhaltung würde sich nicht mehr im Rahmen der generellen Erlaubnisfreiheit bewegen. Der Vermieter wäre deshalb berechtigt, eine solche Tierhaltung zu untersagen.

 

Erlaubnispflicht bei sonstiger Haustierhaltung

Die Haltung von Haustieren, die keine Kleintiere sind, ist grundsätzlich an die Genehmigung des Vermieters gebunden. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag zur Zustimmungspflicht keine Regelung enthalten sollte, denn ein Anspruch des Mieters auf Haltung größerer Tiere in der Mietwohnung besteht nur dann, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Ansonsten bedarf es immer des Einverständnisses des Vermieters. Der Grund hierfür liegt in dem Risiko einer Belästigung oder Gefährdung, das von größeren Haustieren ausgeht und dem Mitbewohner ausgesetzt sein können.

Ein solches Risiko kann sich zum Beispiel dann verwirklichen, wenn der Hund des Mieters unablässig bellt oder wenn er bissig ist und Mitmietern gegenüber Aggressionen zeigt. Unter derartigen Voraussetzungen hätten die von Belästigung oder Gefährdung betroffenen Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Minderung der Miete gegenüber dem Vermieter, denn er hat rechtlich dafür einzustehen, dass die Mietsache die vertragsgemäße Brauchbarkeit und Tauglichkeit aufweist. Belästigung durch Lärm und Gefährdungen stellen Beeinträchtigungen dar, die diese vertragsgemäße Tauglichkeit mindern können. Sie gelten deshalb als Fehler der Mietsache, die zu entsprechender Mietkürzung (Mietminderungsrecht) berechtigen können.

Um dieses mietvertragliche Risiko für den Vermieter auszuschließen, kommt ihm regelmäßig ein legitimes Interesse zu, seine Zustimmung zur Haltung größerer Haustiere zu erteilen. Die Entscheidung steht dabei im Ermessen des Vermieters. Das bedeutet, dass der Mieter keinen rechtlich geschützten Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters hat, sondern dieser in der vorzunehmenden Entscheidung grundsätzlich frei ist.

Hält der Mieter sich nicht an ein mietvertraglich vereinbartes Verbot der Haustierhaltung oder handelt er einer Erlaubnisverweigerung zuwider, droht eine Kündigung des Mietverhältnisses. Regelmäßig muss einer Kündigung aber eine Abmahnung des Vermieters vorausgehen, um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, den vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung zu beseitigen.

Bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen kann aber auch eine abweichende Beurteilung der Interessenlage geboten sein. Nach der Rechtsprechung kommen von der Ermessenserlaubnis nämlich Ausnahmen in Betracht, und der Mieter hat dann einen Anspruch auf Aufnahme des Haustieres in seine Wohnung, ohne der Zustimmung des Vermieters zu bedürfen.

 

Anspruch auf Erlaubniserteilung

Solche besonderen Umstände, die in der Person des Mieters ein Recht auf Haltung auch eines größeren Haustieres begründen, werden insbesondere angenommen

  • aus Gründen der Gleichbehandlung
  • bei berechtigten und schutzwürdigen Belangen des Mieters an der Haustierhaltung

 

Gleichbehandlungsgebot

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, die Erlaubnis zur Tierhaltung zu verweigern, wenn er sie einem anderen Mieter unter vergleichbaren Bedingungen bereits erteilt hat. Denn dann hat er selbst durch die Erlaubniserteilung einen Vertrauenstatbestand geschaffen, auf den sich auch andere Mieter berufen können. Der Vermieter hat sich dadurch gebunden und kann nicht willkürlich in einer vergleichbaren Situation andere Maßstäbe anlegen und die Erlaubnis ablehnen. Dazu ist allerdings stets erforderlich, dass die Umstände des Einzelfalls tatsächlich vergleichbar sind. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn einem Mieter Katzenhaltung  gestattet wird, einem anderen nicht. Andererseits würde es an einer Vergleichbarkeit fehlen, wenn einem Mieter die Erlaubnis zur Haltung eines Dackels erteilt worden ist und ein anderer Mieter unter Berufung darauf die Vermietererlaubnis zur Haltung eines Bernhardiners fordert.

 

Berechtigte und Interessen und Belange des Mieters

Ebenfalls kein Ermessen bei der Erlaubniserteilung besteht, sofern gewichtige Belange des Mieters vorliegen, die ihm einen Anspruch auf die Zustimmung vermitteln. Hiervon ist nach der Rechtsprechung vor allem dann auszugehen, wenn der Mieter existenziell auf das Haustier angewiesen ist. Daher hat ein blinder Mieter einen durchsetzbaren Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis für die Haltung seines Blindenhundes (AG Münster, WuM 1992, 116).

Das gleiche gilt nach der Rechtsprechung, wenn das Haustier für die psychische oder seelische Stabilität des Mieters selbst oder eines seiner Angehörigen unverzichtbar ist. In diesem Sinne hat das Landgericht Berlin entschieden, das das Halten einer Katze auch ohne Vermietererlaubnis für zulässig hielt, die für die seelische Wohlbefinden des Kindes des Mieters eine bedeutende Rolle spielte (Az. 64 S 447/93). Ähnlich urteilte das Landgericht Münster in einem anderen Fall. Hier konnte ein querschnittsgelähmter Junge einen Hund – auch ohne Erlaubniserteilung des Vermieters – behalten, der für sein inneres Gleichgewicht wichtig war (Az. 48 C 140/91).

 

Widerruf einer erteilten Erlaubnis

Unter bestimmten Bedingungen kommt der Widerruf einer einmal erteilten Erlaubnis infrage. Das ist möglich, wenn die mit der Erlaubniserteilung verbundenen Erwartungen sich nicht erfüllen. Zeigt sich beispielshalber, dass der Hund - entgegen der Annahme des Vermieters – rund um die Uhr bellt und Mitbewohner nachhaltig in ihrer Ruhe stört, kann ein Widerruf der Erlaubnis erfolgen. Das gleiche muss gelten, wenn durch Katzenhaltung bei Mitbewohnern Allergien auftreten. Auch in diesen – nicht seltenen Fällen – ist der Vermieter grundsätzlich  befugt, die zuvor erteilte Erlaubnis zur Haustierhaltung zu widerrufen.

Ein Widerruf scheidet dagegen aus, wenn der Vermieter durch stillschweigende Hinnahme der Tierhaltung das Vertrauen des Mieters in den Fortbestand dieses Zustandes begründet hat. Hat daher ein Mieter - einem entgegenstehenden Verbot der Haustierhaltung im Mietvertrag zuwider - einen Hund oder eine Katze bei sich aufgenommen, so kann der Vermieter nicht die Entfernung des Tieres verlangen, wenn er davon wusste und gleichwohl nichts unternommen hat. Denn aufgrund der Duldung der Haustierhaltung hat der Vermieter sich kraft schlüssigen Verhaltens mit der Haustierhaltung einverstanden erklärt. Eine Aufforderung des Vermieters, das Haustier dennoch zu entfernen, wäre unter solchen Voraussetzungen widersprüchlich und rechtlich unwirksam.

Haustiere von Besuchern

Besteht für einen Mieter Haustierverbot, kann der Vermieter dennoch nicht verhindern, dass der Mieter Gäste mit Haustieren empfängt. Das ist grundsätzlich hinzunehmen und verstößt nicht gegen mietvertragliche Vereinbarungen, soweit sich der Aufenthalt der Besucher im Rahmen des zeitlich Üblichen hält. Das wäre aber nicht mehr der Fall, wenn das Haustier für die Dauer eines Wochenendes oder gar eines Urlaubs in der Mietwohnung verbleiben soll.

 

Kristian Hüttemann
- Rechtsanwalt -

Stand: Dezember 2010