Meine Frage
Wohnungs-Eigentumsrecht: Hausgeldabrechnung 2008 verjährt?
Im Mai 2011 wird die Hausgeldabrechnung für 2008 in der Eigentümerversammlung beschlossen.
Einen Wirtschaftsplan für 2008 gab es nie, d. h., es wurde auch nicht regelmäßig Hausgeld eingezahlt.
In meiner Eigentumswohnung wohnt seit 2008 bereits der dritte Mieter.
Ich kann die Forderungen aus der Hausgeldabrechnung 2008 nicht mehr als Nebenkosten auf die Mieterin von 2008 umlegen. Besagte Mieterin aus dem Jahr 2008 hat auch keine NK-Pauschale an mich entrichtet.
Ich hatte dem EX-Verwalter Ende des Jahres 2009 per Einschreibebrief mitgeteilt:
"Meine ehemaligen Mieter (Brief bezieht sich bereits auf das nachfolgende Mieterehepaar von 2009) haben wiederholt bei mir ihre Nebenkostenabrechnungen eingefordert.
Ich bitte Sie erneut, mir die errforderlichen Abrechnungen/Belege umgehend zukommen zu lassen, damit ich dem Mieter-Ehepaar seine Nebenkostenabrechnung (gemeint: für 2009) erstellen und ihnen ihre Kaution zurückerstatten kann.
Sicher wissen Sie, dass bei Überschreitung der gesetzlichen Frist, die anfallenden Nebenkosten seitens des Vermietersnicht mehr mit dem Mieter abgerechnet werden können.
Falls Sie mir die Belege nicht fristgerecht zukommen lassen, so dass für mich eine fristgerechte Nebenkosten-Abrechnung möglich ist, werde ich Ihnen die NK für das Ehepaar X in Rechnung stellen."
Daraufhin wurden weder finanzielle Forderungen von 2008 oder 2009 für getätigte Aufwendungen gestellt, noch Rechnungen zugesandt.
Forderungen für das Haushaltsjahr 2008 wurden erst im November des Jahres 2010 völlig unerwartet aufgestellt und dann im Mai 2011 gegen meinen schriftlichen und mündlichen Einspruch gegenüber dem neuen Hausverwalter auf der Eigentümerversammlung beschlossen.
Meine zwei Fragen:
Sind die Forderungen für 2008 nicht längst verjährt/verfristet und durch mein Einschreiben sogar sachlich ausgeschlossen?
Wie hoch schätzen Sie meine Aussichten mit einer Anfechtungsklage vor Gericht ein? Bitte geben sie mir eine ehrliche Antwort, auch wenn Sie für eine detaillierte Antwort mehr Informationen zum Sachverhalt bräuchten, da von Ihrer Antwort abhängt, ob ich die Angelegenheit vor Gericht bringe.
(Name des Ratsuchenden liegt uns vor)
Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann
Rechtsanwalt Hüttemann, 33449 Langenberg
Schwerpunkt: Verbraucherrecht
Vertretungsbefugt bei allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.
Nach den Bestimmungen des WEG ist der Verwalter verpflichtet, den Wirtschaftsplan kalenderjährlich aufzustellen (§ 28 Absatz 1 WEG) und nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen (§ 28 Absatz 3 WEG).
Die sich aus der Hausgeldabrechnung 2008 ergebenden Forderungen unterliegen der Regelverjährung des § 195 BGB. Die Verjährungsfrist begann Ende 2008 zu laufen (§ 199 Absatz 1 BGB), und sie endet folglich erst Ende des laufenden Jahres 2011. Demgemäß ist noch keine Verjährung eingetreten. Unbeschadet dessen kann sich der Hauverwalter gegebenenfalls schadensersatzpflichtig gemacht haben, indem er seine ihm obliegenden Verpflichtungen nicht erfült hat.
Eine Anfechtungsklage gegen den Beschluss erscheint nicht erfolgversprechend, denn selbst wenn der Verwalter seine Pflichten verletzt hat, macht das den Beschluss als solchen noch nicht rechtlich angreifbar. Etwas anderes wäre nur dann anzunehmen, wenn die dem Beschluss zugrunde liegende Abrechung an schwer wiegenden inhaltlichen Mängeln leiden würde. Das ist aber nicht der Fall.
Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt