Meine Frage:

Die Immobilien Verwaltung unseres Hauses hat mich heute per Brief (19.07.2011) darüber informiert, dass ich die Grundsteuer des Vermieters übernehmen soll. Ich habe mich jetzt ein wenig informiert und gelesen, dass die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden kann. In dem Schreiben steht des Weiteren: "Die Grundsteuer ist nicht in der Ihnen bereits zugesandten Betriebskostenabrechnung 2009 enthalten. Da diese gem. Betriebskostenverordnung (BetrK) eine auf den Mieter
umlagefähige Position ist, haben wir diese im Auftrag Ihres Vermieters nachberechnet."

Dieser Satz bringt mich ein wenig zum Zweifeln, da die Frist für die Nebenkostenabrechnung für 2009 bereits am 31.12.2010 verstrichen ist. Denn gemäß § 556 Abs.3 S.2 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Überschreitet der Vermieter diese 12-Monatsfrist, kann er gemäß § 556 Abs.3 S.3 BGB vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Bin ich jetzt noch verpflichtet die Grundsteuer zu bezahlen?

(Name des Ratsuchenden liegt und vor)

Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Grundsätzlich handelt es sich bei der Grundsteuer um eine umlagefähige Nebenkostenposition gemäß § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung. Eine Umlage ist jedoch immer nur dann möglich, wenn eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag dies auch vorsieht. Ohne eine solche Regelung muss der Mieter diese Nebenkosten nicht übernehmen.

Insofern ist Ihre Schilderung nicht ganz eindeutig, denn wenn Sie so zu verstehen sein sollten, dass die Umlage der Grundsteuer nicht in Ihrem Mietvertrag geregelt ist und Ihnen nun lediglich ein Schreiben des Vermieters zugegangen ist, mit dem die Grundsteuer nachträglich geltend gemacht wird, wären Sie ohnehin nicht zur Zahlung verpflichtet, da der Mieter der Umlage bisher nicht umgelegter Nebenkosten ausdrücklich zustimmen muss. Stimmt der Mieter nicht zu, können diese Nebenkosten auch nicht umgelegt werden. Die Hausverwaltung könnte daher nicht einseitig per Brief die Umlage der Grundsteuer verfügen, ohne dass Sie dem zustimmen.

Sollten diese Voraussetzungen in Ihrem Falle daher vorliegen, so können Sie die Nachzahlungsforderungen schon aus diesem Grund ohne weiteres zurückweisen.

Sollte die Umlage der Grundsteuer dagegen mietvertraglich vereinbart sein, müssen Sie ebenfalls nicht zahlen. Denn in diesem Fall greift die von Ihnen bereits zitierte Bestimmung des § 556 BGB zu Ihren Gunsten ein: Die Nebenkostenabrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Nachforderungen aus 2009 wären folglich nur dann begründet, wenn Ihnen bis spätestens zum 31.12.2010 eine entsprechende Abrechnung zugegangen wäre. Daran fehlt es hier, so dass Sie auch dann nicht zahlen müssen, wenn Sie mietvertraglich zur Übernahme der Kosten der Grundsteuer verpflichtet sein sollten.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt