Meine Frage

Die Tochter meiner Freundin hat mit ihren 19 Jahren vor einem Jahr einen Mietvertrag unterschrieben und eine Ein-Raum-Wohnung in Berlin bezogen.

Nach mehreren Beschwerden des unter ihr wohnenden Mieters wegen Ruhestörung und unerlaubter Hundehaltung hat ihr der Vermieter jetzt fristlos gekündigt. Auf ihre Nachfrage wegen Rückzahlung der Kaution lachte er sie aus: Sie habe schließlich im Mietvertrag unterschrieben, dass sie bei fristloser Kündigung die Miete weiter zu zahlen habe, bis er einen Nachmieter habe.

Dazu werde er die Kaution verwenden und anschließend sie haftbar machen. Ich denke, dass diese Klausel sittenwidrig und daher per se unwirksam ist.
Liege ich da richtig?

(Name des Ratsuchenden liegt uns vor)

Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Grundsätzlich gilt, dass dem Vermieter gegen den Mieter in der Tat ein Schadensersatzanspruch zustehen kann, wenn der Vermieter eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen hat. Davon ist unter Zugrundelegung Ihrer Sachverhaltsangaben auszugehen, wenn der Mieterin als Folge unerlaubter Hundehaltung und mehrerer Beschwerden von Mitmietern wegen ruhestörenden Lärms von dem Vermieter gekündigt wurde. Dann handelt es sich um eine in Anbetracht der erheblichen Verletzungen mietvertraglicher Pflichten berechtigte fristlose Kündigung.

Der Vermieter hat unter solchen Bedingungen insbesondere einen Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls gegen den Mieter, der die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch sein vertragswidriges Verhalten verschuldet hat. Zur Befriedigung dieser Ersatzansprüche darf der Vermieter auch auf die Kaution zugreifen.

Allerdings gilt diese Ersatzpflicht nicht unbegrenzt, sondern nur für den Zeitraum, in dem der Mieter selbst das Mietverhältnis seinerseits nicht hätte beenden können. Bei unbefristeten Mietverhältnissen gilt insoweit die dreimonatige ordentliche Kündigungsfrist des § 573c BGB. Die Tochter Ihrer Freundin wird daher tatsächlich für diesen Zeitraum als Schadensersatz den Mietausfall des Vermieters tragen müssen. Der Vermieter ist jedoch seinerseits verpflichtet, alles ihm Zumutbare zu unternehmen, um die Wohnung so rasch wie möglich wieder zu vermieten. Dies folgt aus der dem Vermieter obliegenden Schadensminderungspflicht. Unterlässt er nachweisbar solche Bemühungen, kann die Schadensersatzpflicht entfallen.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt