Meine Frage:

Im März 2011 sind die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2010 an meine Mieter erstellt worden.

Einer meiner Mieter hat eine vom Gericht bestellte Betreuerin erhalten. Sie informierte mich, dass es momentan unmöglich wäre diese Forderung zu begleichen. Dies erfolgte im März bzw. April.

Nun sind schon wieder einige Monate vergangen und ich habe nichts mehr gehört bzgl. meinen Forderungen. Da ich stark vermute, dass auch die Nebenkosten für das Jahr 2011 nicht bezahlt werden können, möchte ich das Mietverhältnis  schnellstens beenden, um den Verlust so gering wie möglich zu halten.

Kann ich eine fristgerechte Kündigung von 3 Monaten ausstellen?

Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen sind grundsätzlich sofort fällig, soweit die Nebenkostenabrechnung ordnungsgenäß gestellt wird. Der Mieter hat nach Zugang der Abrechnung bis zu vier Wochen Zeit, die Ordnungsgemäßheit der Abrechung zu prüfen. Dieer Zeitraum ist in Ihrem Fall deutlich überschritten.

Möglich wäre vor diesem Hintergrund zunächst eine außerordentliche Kündigung. Diese würde nach § 543 Absatz 1 Satz 2 BGB allerdings voraussetzen, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zugemutetet werden kann. In Anbetracht dessen, dass lediglich eine Nebenkostennachforderung aussteht, werden diese Voraussetzungen aber kaum zu bejahen sein, es sei denn, der Mieter wäre auch mit seinen regulären Mietzahlungen ständig in Verzug.

Allerdings könnten Sie das Mietverhältnis gegebenenfalls ordentlich nach § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB kündigen, soweit der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Nach der Rechtsprechung wird das auch dann angenommen, wenn ein Mieter ungeachtet einer erfolgten Zahlungsaufforderung eine zu Recht geltend gemachte Nebenkostennachforderung nicht begleicht.

Sie sollten daher zunächst einen Mahnbescheid beantragen und diesen dem säumigen Mieter zustellen lassen. Teilen Sie ihr zugleich schriftlich mit, dass Sie bei ausbleibender Zahlung den Betrag gerichtlich einklagen und das Mietverhältnis ordentlich kündigen werden.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt