Meine Familie lebt nun schon vier Generationen in unserem Einfamilienhaus in einer kleinen Ortschaft. Das Haus wurde Nachweislich, aufgrund einer alten Hypotekenschrift, im Jahre 1912 fertig gestellt und seitdem samt Grundstück dreimal vererbt. Sie können sich also vorstellen das allgemein davon ausgegangen wurde, dass das Grundstück und das Haus uns gehören. Vor einigen Tagen kam nun ein Brief von der Gemeinde in dem behauptet wird, dass das komplette Haus auf öffentlichen Gelände errichtet wurde.

 

Dem Brief lag ein Luftbild unseres Grundstückes bei in

dem die Grundstücksgrenzen eingezeichet waren. Auf diesem Bild liegt unser Haus tatsächlich außerhalb der Grenzen auf öffentlichem Gelände. Bei einem ersten persönlichen Gespräch im Gemeindeamt wurde uns nahegelegt das Grundstück zum Heute gültigen Kaufpreis von Bauland zu erwerben, samt aller dazu nötigen Nebenkosten (Vermessung, Notar usw.). Da wir nicht nachweisen können, dass die Grundstücksgrenzen anders verlaufen als auf dem Bild dargestellt wurde nun erstmal eine Vermessung angesetzt.

 

Meine Frage ist nun, welche Möglichkeiten haben wir wenn bei der Vermessung herraus kommt, dass das Haus wirklich falsch steht? Weiterhin können wir nachweisen, dass das Haus in der Vergangenheit schon dreimal mit Genehmigung durch die Gemeinde umgebaut wurde und somit zu unsem Grundstück dazugehört (oder nicht?). Auch die gesammten Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Abwasser) liegen auf dem öffentlichen Gelände. Bei einem Straßenneubau an unserem Grundstück entlang wurden ebenfalls Vermessungen durchgeführt. Bei all diesen baulichen Änderungen in den letzten hundert Jahren soll erst jetzt aufgefallen sein, dass das Haus falsch steht.

 

Meine Fragen im Überblick:

 

(Name des Ratsuchenden liegt uns vor)

 

Sehr geehrter Ratsuchender, 

 

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

 

Soweit Sie und Ihre Rechtsvorgänger als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen waren und sind, greift die so genannte Buchersitzung. Sie ist in § 900 BGB wie folgt geregelt:

 

Wer als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, ohne dass er das Eigentum erlangt hat, erwirbt das Eigentum, wenn die Eintragung 30 Jahre bestanden und er während dieser Zeit das Grundstück im Eigenbesitz gehabt hat. Die dreißigjährige Frist wird in derselben Weise berechnet wie die Frist für die Ersitzung einer beweglichen Sache. Der Lauf der Frist ist gehemmt, solange ein Widerspruch gegen die Richtigkeit der Eintragung im Grundbuch eingetragen ist.

 

Das bedeutet, dass Sie Eigentum auch dann an dem Grundstück erworben haben, wenn das Grundstück tatsächlich auf öffentlichem Grund errichtet worden sein sollte, soweit Sie und Ihre Rechtsvorgänger als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren und sind, und soweit zudem kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen war. 

 

Nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass diese Voraussetzungen in Ihrem Falle vorliegen, so dass Sie das Eigentum an dem Grundstück ersessen haben. Das bedeutet aber zugleich, dass die Gemeinde gegen Sie keinerlei Ansprüche mehr geltend machen kann. Auch schuldrechtliche Rückgewäransprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) sind verjährt.

 

 

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

 

Mit freundlichen Grüßen

Kristian Hüttemann

Rechtsanwalt