Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Betrag, den ein Darlehensnehmer zu bezahlen hat, wenn er auf seinen Baukredit außerplanmäßige Zahlungen während der Zinsfestschreibung einbringt. Sie ist nicht zu zahlen, wenn bei Abschluss des Darlehensvertrages die Möglichkeit der Sondertilgung vereinbart wurde und die Zahlung des Darlehensnehmers sich in dieser Größenordnung bewegt. Für alle Darlehensnehmer, die einen Baukredit aufnehmen, muss immer gelten, dass im Vertrag die Möglichkeit der Sondertilgung ausdrücklich vereinbart wird, weil wenn das nicht der Fall ist, für jede zusätzliche Tilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird und das kann für den Kunden eine teure Angelegenheit werden. Die Banken in Deutschland sind grundsätzlich nicht verpflichtet, Darlehen, die grundpfandrechtlich besichert sind, vor Ablauf der festgeschriebenen Zinsbindung zurückzunehmen.

Vorfällgkeitsentschädigung entspricht entgangenem Gewinn der Bank

Der Laie stellt sich an dieser Stelle oft die Frage, warum soll ich für etwas auch noch zusätzlich bezahlen, wenn ich doch nur mein Darlehen schneller tilgen möchte. Der Hintergrund erklärt sich ganz einfach, die Bank lässt sich mit der Vorfälligkeitsentschädigung einen ihr entstandenen Schaden ersetzen, der auch genau berechnet wird. Dieser entsteht zum Beispiel dadurch, dass der im Vertrag vereinbarte Zinssatz höher ist, als der Zinssatz den die Bank jetzt bei einem Ersatzgeschäft vereinbaren könnte. Die Banken bezeichnen diesen Vorgang dann als Zinsverschlechterungsschaden, den Banken entgeht für die restliche Laufzeit ein Schaden dadurch, dass ihnen Zinsen entgehen, mit denen sie laut Vertrag zu rechnen gehabt hätten. Dabei ist es von Bedeutung für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, wann die zusätzliche Tilgung erfolgt, je länger die vertraglich festgelegte Zinsbindungsfrist noch läuft, desto höher ist die Entschädigung, die die Bank fordern wird.

Berechnung Vorfälligkeitsentschädigung

Für die Berechnung des „Schadens“ gibt es zwei Methoden, die von den Banken angewendet werden.

• Das ist die sogenannte Aktiv-aktiv-Methode, bei dieser entsteht zusätzlich zum Schaden aus der Zinsdifferenz ein Schaden an der Zinsmarge, weil der Bank für die restliche Laufzeit ein vorher kalkulierter Gewinn entgehen würde.
• Bei der Aktiv-passiv-Methode erfasst die Bank alle ausfallenden Zahlungen, der benötigte Geldbetrag zum Abschluss von Neugeschäften ist dann letzten Endes größer als das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen und diese Differenz ist der Schaden, der über die Vorfälligkeitsentschädigung auszugleichen ist.

Die erste Methode ist für den Bauherren die bessere Variante, wird aber gerade deswegen von den Banken nicht genutzt. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf nicht berechnet werden, wenn das Darlehen vom Darlehensnehmer zwar vorzeitig abgelöst wird, aber ein neues Darlehen von der gleichen Bank gewährt wird.

Kostenfaktor Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor, den jeder Darlehensnehmer bedenken sollte, wenn er die Absicht hat, das Darlehen zusätzlich zu den im Rahmen der Sondertilgung vereinbarten Beträge, zu tilgen. Hier kann es oft sinnvoller sein, zusätzliches Kapital so lange anderweitig renditebringend anzulegen, und dieses dann erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, vor Abschluss der Anschlussfinanzierung in das Darlehen einzubringen, dann darf keine Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank in Rechnung gestellt werden.