Meine Frage
Seher geehrte Damen und Herren,
ich habe Fragen zum Thema Mängelanzeige bzw. dem darauf folgenden weiteren Vorgehen ggf. auch rechtlichen Aktivitäten.
Speziell geht es in meiner Anfrage darum, dass wir wieder auftretende Defekte an der Heizungsanlage nach mehrmaligen Reparaturversuchen letztendlich in Form einer Mängelanzeige dem Bauträger per Einschreiben mit Rückschein angezeigt haben.
Der Sachverhalt stellt sich folgendermaßen dar:
Im Nov. 2006 sind wir in das von dem Bauträger erstellte Haus eingezogen. Als Heizung wurde eine Anlage mit Erdsonde in Verbindung mit einer Wärmepumpe installiert. Aus wasserrechtlichen Gründen wurde die Anlage erst im Jahr 2007 mit der Wärmeträgerflüssigkeit Kabosol W befüllt.
Hierbei handelt sich um eine stark alkalische bzw. basische Flüssigkeit. Seit Ende letzten Jahres existiert jetzt aber auch eine Betriebgenehmigungen für z.B. Wasser/Ethylengycol als Wärmeträgerflüssigkeit, wofür solche Anlagen ursprünglich ausgelegt sind.
Seit Betriebsbeginn (im Jahr 2007) traten bzw. treten aktuell immer wieder Problem mit austretender Wärmeträgerflüssigkeit auf. Die durch den Bauträger beauftragte Wartungsfirma, hat seit Betriebsbeginn in jeder Heizperiode, teilweise mehrmals pro Heizperiode, versucht diesen Mangel dadurch zu beheben, dass lediglich betroffene Dichtungen ausgewechselt, die Isolierung ausgebessert bzw. das Umfeld der Anlage gereinigt wurde.
Da nun das Ende der Gewährleistungsfirst naht, aktuell wieder Wärmeträgerflüssigkeit austritt und wir der Meinung sind, dass für die Beseitigung des Mangels die Ursache festzustellen und zu beseitigen ist, haben wir am 15.03.2011 dem Bauträger eine Mängelanzeige zugesendet.
Auf Grund der Erfahrungen die wir in der Vergangenheit mit dem Bauträger bzw. der beauftragten Wartungsfirma machen mussten und da es bisher nicht gelungen ist den Mangel nachhaltig zu beheben, forderten wir darin den Bauträger auf:
... bis in spätestens (3 Wochen) sich bei uns zu melden, um:
1. in Abstimmung mit uns einen neutralen Sachverständigen zu finden und zu beauftragen, der ein Gutachten über die Mängel an der Heizungsanlage erstellt, 2. in Zusammenarbeit mit den Sachverständigen die notwendigen Arbeiten zur Beseitigung der Mängel zu definieren und 3. feste Termine zur Durchführung der in Punkt 2 festgelegten Arbeiten zu vereinbaren.
Am 06.04.2011 - also nach Ablauf der Frist und als erste Reaktion nach Zusendung der Mängelanzeige - hat uns der Bauträger einen Brief geschrieben. Dieser Brief bezieht sich NICHT auf die Mängelanzeige, sondern auf eine E-Mail, die wir zuvor (das letzte mal 03.05.2010) gesandt hatten. Bereits in dieser E-Mail hatten wir den Sachverhalt dargelegt.
In diesem Schreiben teilt uns der Bauträger mit, dass die Wartungsfirma nun neue Informationen und Ersatzteile hätte und in den kommenden Tagen einen Termin mit uns vereinbaren würde.
In dem von uns darauf hin verfassten Antwortschreiben haben wir den Bauträger darauf hingewiesen:
1. Das wir, weiteren Ausbesserungen an der Wärmepumpe zur Zeit NICHT zuzustimmen, 2. Eine grundsächliche Behebung der Mängel wünschen, welche unserer Meinung nach, durch den Austausch der Wärmeträgerflüssigkeit und der Beseitigung der bisher in Mitleidenschaft gezogenen Bauteile, zu erbringen wäre.
Weiter haben wir in diesem Antwortschreiben formuliert, dass wir eine schriftliche Stellungsnahme erwarten, die konkrete Vorschlägen im Sinne der nachhaltigen Beseitigung der Mängel aufzeigt. Für die schriftliche Stellungsnahme zu der Mängelanzeige und dem Antwortschreiben haben wir den Bauträger erneut eine Frist, diesmal von (2 Wochen), gesetzt.
Aktuell ist davon auszugehen, dass der Bauträger nicht, und wenn, nicht in der von uns gewünschten Art auf die Mängelanzeige reagieren wird. Hierzu sei noch einmal angemerkt, dass unserer Meinung nach der Austausch der Wärmeträgerflüssigkeit der einzige Weg zu einer nachhaltigen Mängelbeseitigung zu sein scheint!!!
Der nächste für uns logische Schritt wäre dann wohl, ein über Gericht bestelltes Gutachten zu beantragen bzw. Schadenersatz zu verlangen.
(???) Wäre dies der richtige Schritt oder gibt es hier auch andere Alternativen.
(???) Wie sind, nach erster Einschätzung, die Aussichten auf Erfolg zu beurteilen.
Da ich befürchte, dass die Mängelanzeige und das von uns verfassten Antwortschreiben (formale) Fehler beinhaltet, möchte ich hierzu auch noch die folgenden Fragen stellen:
(???) Ist es Rechtens, wenn wir in einer Mängelanzeige den Bauträger auffordern die Mängel auf Basis eines zu erstellenden Sachverständigengutachtens (ggf. auch das Gutachten einer unabhängigen Fachfirma) zu beheben.
(???) Muss der Bauträger auf diese Forderung reagieren, oder ist es aus seiner Sicht ausreichend, wenn er bzw. die Wartungsfirma versucht den Mangel erneut zu beheben, obwohl in der Vergangenheit bereits mehrere erfolglose Reparaturversuche stattgefunden haben.
=> (!!!) (In diesem Zusammenhang sei nochmals angemerkt, dass wir der Meinung sind, dass durch ein solches Vorgehen wieder nur einmal die Symptome und nicht die Ursache behandelt werden.)
(???) Können wir, wie beschrieben, den angebotenen Ausbesserungsversuch ablehnen.
(???) Können wir, auf eine schriftliche Stellungsnahme zu der Mängelanzeige und dem Antwortschreiben bestehen.
(???) In wie weit ist die von uns in dem Antwortschreiben formulierte ursachenbasierte Behebung - speziell der Austausch der Wärmeträgerflüssigkeit - Rechtens und muss der Bauträger darauf reagieren bzw. sich an anfallenden Kosten beteiligen.
Für Ihre Antworten bedanke ich mich im Voraus und verbleibe MfG
Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann
Rechtsanwalt Hüttemann, 33449 Langenberg
Schwerpunkt: Verbraucherrecht
Vertretungsbefugt bei allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.
Insbesondere in Auseinandersetzungen über das Vorliegen von Baumängeln und die Haftung des Bauträgers hierfür kommt es immer wieder zu langwierigen gerichtlichen Streitigkeiten. Dies liegt nicht zuletzt häufig daran, dass der Bauherr es versäumt hat, eine entsprechende baubegleitende Dokumentation jeder einzelnen Bauphase mit entsprechenden Mängelfeststellungen zur Beweissicherung anzulegen.
Nach § 636 BGB wäre Ihnen der Weg zu einem Schadensersatzanspruch eröffnet, wenn die Nacherfüllung des Unternehmers fehlgeschalgen ist oder weitere Nacherfüllungsversuche dem Besteller nicht mehr zumutbar sind. Davon dürfte unter Zugrundelegung Ihrer Angaben auszugehen sein, denn die bisherigen Mängelbeseitigungsversuche sind offensichtlich fehlgeschlagen und weitere Abhilfeversuche sind Ihnen auch nicht mehr zumutbar.
Da sich der Bauträger nach Ihrer Sachverhaltsschiderung seiner Einstandspflicht nun zu entziehen droht, sollten Sie zur Wahrung Ihrer Rechte und zur Sicherung Ihrer Schadensersatzansprüche die eingangs erwähnte Beweissicherung nachholen und ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben, aus dem sich die Mangelhaftigkeit der Heizungsanlage ergibt. Auf der Grundlage eines solchen Gutachtens bestehen gute Aussichten, dass Sie in einem etwaigen Rechtsstreit obsiegen.
Nehmen Sie zur Vermittlung eines entsprechenden Gutachters Kontakt zum Bauherrn-Schutzbund auf:
Sie können sich auch mit dem Bundesverband Deutscher Bausachverständiger in Verbindung setzen:
Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt