Unsere Frage

Guten Tag,

meine Lebensgefährtin und ich haben uns 1999 Jahren eine ETW gekauft. Die Wohnung wurde von uns beiden gemeinschaftlich finanziert, d.h der Darlehensvertrag bei der Bank läuft auf beider Namen und ist von uns beiden unterschrieben. Damit wir in den Genuss der damals noch gezahlten vollen Eigenheimzulage kamen, wurde ich als Eigentümer und meine Lebensgefährtin mit Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen. Erst seit ca. 2 Jahren werden bei uns Eigentümerversammlungen abgehalten. Die Teilnahme daran wird meiner Lebensgefährtin seither jedoch verwehrt, obwohl sie in all den Jahren vorher immer Ansprechpartnerin für den Verwalter war und für die Jahre 2008 und 2009 sogar noch die Jahresabrechnungen für die Gemeinschaft erstellt hat.

Natürlich liegt es im Interesse meiner Lebensgefährtin, welche Beschlüsse gefasst werden, da sie ja auch für die Wohnung zahlen muss. Kann ich ihr, damit sie bei den Versammlungen dabei sein kann, das Stimmrecht übertragen und trotzdem selbst an den Versammlungen teilnehmen? Wenn nicht, gibt es andere Möglichkeiten, ohne gleich eine Änderung des Grundbuches vornehmen zu lassen?

Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen, da wir schon sehr lange im Internet recherchieren, aber für diesen Fall noch nicht fündig geworden sind.

Vielen Dank im Voraus

P.S.: Erst im Wege meiner endlosen Suche im Internet bin ich auf Sie gestoßen.

Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Nach der Rechtsprechung besitzen die nur dinglich Berechtigten am Wohnungseigentum grundsätzlich kein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung. Sie sind daher auch nicht zu den Versammlungen zu laden. Dies gilt beispielsweise für Hypotheken- und Grundschuldgläubiger, es gilt grundsätzlich aber auch für den Nießbrauchsberechtigten. Denn auch der Nießbrauchsberechtigte ist lediglich Inhaber eines dinglichen Rechts, während die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes in § 24 Absatz 1 und § 25 Absatz 2 für das Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung und für das Stimmrecht ausschließlich an das Eigentum an der Wohnung anknüpfen. Die dinglichen Rechte, die an dem Eigentum bestehen, betreffen regelmäßig nur das interne Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigtem, sie haben aber keinerelei Auswirkungen auf die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander.

Die vorstehend erörterte Rechtslage hat der Bundesgerichtshof insbesondere und in grundsätzlicher Weise für den Nießbrauchsberechtigten entschieden, über dessen Rechtsstellung in der Eigentümerversammlung zuvor weithin abweichende Auffassungen in Rechtsprechung und Literatur vertreten worden waren. Seit diesem Urteil gilt, dass der nur Nießbrauchsberechtigte weder zu laden ist noch in der Eigentümerversammlung ein eigenes Teilnahme- oder Stimmrecht hat.

Grundsätzlich besteht aber durchaus die Möglichkeit, dass der Eigentümer den Nießbrauchsberechtigten zur Vertretung bevollmächtigt, soweit nicht eine Vertretungsbeschränkung in der Teilungserklärung vorgesehen ist. Diese Bevollmächtigung zugunsten des dinglich Berechtigten erstreckt sich in der Regel auch auf die Ausübung des Stimmrechts in der Versammlung, wenn die Gemeinschaftsordnung im Einzelfall die Stimmabgabe nicht auf die Eigentümer beschränken sollte. Sie können daher Ihre Lebensgefährtin zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und zu Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigen. In diesem Fall werden Sie selbst allerdings nicht an der Versammlung teilnehmen und von Ihrem Stimmrecht Gebrauch machen können. Zur nachhaltigen Stärkung der Rechtsstellung Ihrer Lebensgefährtin sollten Sie allerdings in der Tat über eine Änderung der grundbuchlichen Situaton nachdenken.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt