Frage zur Abweichtung der Grundstücksgröße

Ich habe ein Haus mit einem Grundstücksanteil mit circa 2500 m² (so laut Kaufvertrag) gekauft. Laut Vertrag berührt eine Abweichung von der angenommenen Grundstücksgröße die Wirksamkeit des Vertrages nicht.

Nach der Vermessung ergab sich nun eine Grundstücksgröße von 3159 m². Nun weigert sich der Notar, angeblich aus haftungsrechtlichen Gründen, die Umschreibung vorzunehmen.

Der Verkäufer war zum Vermessungstermin anwesend und hat der geänderten Vermessung auch zu gestimmt - mittlerweile ist der Verkäufer altersbedingt verstorben.

Der Notar meint nun, er müsse die Zustimmung der Erbfolger, wenn diese geregelt ist, einholen und zusätzlich beurkunden.

Ist diese Zustimmung nicht belanglos auf Grund der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung?

Antwort von Rechtsanwalt Hüttemann

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Der Eigentumsübergang an der Immobilie vollzieht sich unabhängig von der zugrunde liegenden kaufvertraglichen Verpflichtung. Maßgeblich sind insoweit die nachfolgenden Bestimmungen.

§ 873 BGB:

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

§ 925 BGB:

Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.

Es bedarf also zur Übertragung des Eigentmus an der Immobilie einer Einigung der beiden Vertragsteile darüber, dass das Eigentum übergehen soll. Diese so genannte dingliche Einigung kann aber nun mit dem Verkäufer nicht mehr herbeigeführt werden, denn dieser ist verstorben. An dessen Stelle rücken nun vollumfänglich die Erben ein. Sie treten in sämtliche Rechtspositionen des Verkäufers ein, und sie müssen auch mit Ihnen einig sein, dass der Eigentumsübergang erfolgen soll. Rein schuldrechtlich sind die Erben aber aufgrund des geschlossenen Kaufvertrages hierzu verpflichtet, denn sie treten auch in alle vertraglichen Bindungen und Verpflichtungen des Erblassers ein und müssen den mit Ihnen geschlossenen Kaufvertrag entsprechend erfüllen.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt