Wir haben eine WEG-Verwaltung übernommen in der ist ein Eigentümer eine AG mit "Sitzt" in der Schweiz. Dieser Eigentümer war auch der Bauherr des Wohnblockes und verkaufte einige Wohnungen, kassierte das Geld, stellte aber die Wohnungen und das Gemeischaftseigentum nicht fertig.

 

Diese ist laut Handelsregisterauszug sowohl Führungs- als auch Domizillos. Sprich es ist keiner mehr da, der verantwortlich ist.

 

Nur ist es so, dass dieser Eigentümer erhebliche Rückstände an Hausgeld hat. Die alte Verwaltung hat diese nicht tituliert, dies müssen wir jetzt nachholen. Wir würden auch die Kosten für die Fertigstellung des Wohnblockes titulieren, weil diese AG noch in 5 Wohnungen als Eigentümer eingetragen ist.

 

Wie kann man das bei diesem Eigentümer titulieren und ins Grundbuch eintragen werden um die ZV zubetreiben? Wie weit ist die alte Hausverwaltung haftbar aufgrund der Untätigkeit 

wegen des Hausgeldes und der Fertigstellung?

(Name des Ratsuchenden liegt uns vor)

 

Sehr geehrte Ratsuchende,

 

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

 

Soweit Sie den Anspruch auf Zahlung der rückständigen Hausgelder gegen die AG titulieren lassen wollen, und die AG keinen Vorstand als gesetzlichen Vertreter hat, gilt die AG als durch den Aufsichtsrat vertreten. Dies folgt aus § 78 Absatz 1 Satz 2 AktG:

 

Hat eine Gesellschaft keinen Vorstand (Führungslosigkeit), wird die Gesellschaft für den Fall, dass ihr gegenüber Willenserklärungen abgegeben oder Schriftstücke zugestellt werden, durch den Aufsichtsrat vertreten.

 

Sie können der AG somit nach Titulierung den entsprechenden Titel zustellen lassen, denn der Aufsichtsrat ist unter den geschilderten Bedingungen Passivvertreter der AG, das heißt, ihm gegenüber können mit Wirkung für und gegen die AG Schriftstücke zugestellt und Willenserklärungen abgegeben werden.

 

Die Zwangsvollstreckung lässt sich bewirken, indem zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Sicherungshypothek in das Grundbuch eingetragen wird. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes insoweit rechtsfähig, als sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr

teilnimmt (BGH NJW 2005, 2061). Innerhalb dieser Grenzen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft auch grundbuchfähig. Insbesondere besteht die Möglichkeit, sie als Gläubigerin einer

Zwangshypothek in das Grundbuch eintragen zu lassen.

 

Im Übrigen kommt ein Anspruch gegen die frühere Hausverwaltung in Betracht, wenn diese ihre Verpflichtungen aus dem Geschäftsbesorgungsverhältnis schudhaft verletzt haben sollte. Soweit diese Voraussetzungen vorliegen, wäre die frühere Verwaltung auch zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet. Eine solche Pflichtverletzung könnte hier aus der unterlassenen Beitreibung der Hausgelder folgen. Dies müsste allerdings konkret dargelegt und unter Beweis gestellt werden.

 

 

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

 

Mit freundlichen Grüßen

Kristian Hüttemann

Rechtsanwalt