Frage zu Überhöhten Hausmeisterkosten

Ich bin selbst Eigentümer einer Wohnung in einem 6FH am Rande von München. Die gesamten jährlichen

Betriebskosten (Hausgeld) betragen ca. 17.000 Euro, davon sind Hausmeisterkosten in Höhe von ca. 5100 Euro der mit Abstand größte Posten. 2 beauftragte Gutachter haben die Hausmeisterkosten als ca. doppelt so hoch wie ortsüblich bemängelt. Eine Ausschreibung des Hausmeisterpostens gab es
nicht.

Da sich ein Mieter über diese Kosten beschwert hat, wurde in der Eigentümerversammlung beschlossen (vor meiner Zeit als Eigentümer), 25% der Hausmeisterkosten auf ein Pseudokonto (nichtumlagefähige Hausmeisterkosten) zu buchen, um die Kosten für den Mieter wieder auf ein erträgliches Niveau zu bringen. Auf der Eigentümerversammlung habe ich deshalb einen Antrag auf Wechsel des Hausmeisters gestellt, eine Abstimmung darüber gab es nicht, da der Versammlungsleiter der Hausverwaltung dies nicht zuließ und massiv Partei für eine Beibehaltung des aktuellen Hausmeisters ergriff. Der aktuelle Hausmeister, welcher die hohen Hausmeisterkosten verursacht, ist
selbst Eigentümer und lebt im gleichen Haus.

Er ist deshalb natürlich nicht an einer Reduzierung der Kosten interessiert. Die Hausmeistertätigkeit umfasst nur übliche Hausmeistertätigkeiten, keinerlei Verwaltungstätigkeiten.

Hieraus ergeben sich 3 Fragen:

1. Darf der Hausmeister bei der Abstimmung für sich selbst stimmen?
2. Gibt es eine rechtliche Möglichkeit gegen überhöhte Hausmeisterkosten vorzugehen, wenn man an Hand der Eigentümeranteile nicht die Mehrheit erreichen kann (z.B. Wirtschaftlichkeitsgebot)?
3. Kann ich darauf bestehen die 25% Trickbuchung rückgängig zu machen und die tatsächlichen Kosten für die Mieter damit sichtbar zu machen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort von Rechtsanwalt Hüttemann

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Der Hausmeister ist nicht berechtigt, in der Eigentümerversammlung von seinem Stimmrecht Gebrauch zu machen. Dies ergibt sich aus § 25 Absatz 5 WEG. Danach ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft. Würde daher in der Eigentümerversammlung ein Beschluss über die Vertretbarkeit der Höhe der Hausmeisterkosten zu fassen sein, wäre der Hausmeister selbst nicht stimmberechtigt.

Da nach § 21 Absatz 4 WEG jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen kann, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, können auch Sie fordern, dass hierüber in der Eigentümerversammlung Beschluss zu fassen ist. Der Hausmeister wäre dann nicht stimmberechtigt.

Nach § 21 Absatz 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Einzelne Wohnungseigentümer sind daher nicht berechtigt, die Unrechtmäßigkeit bestimmter Abrechnungspositionen selbst gerichtlich geltend zu machen. Sie müssten daher - soweit kein Mehrheitsbeschluss zustande kommt - die übrigen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zu einem entsprechenden Beschluss notfalls gerichtlich in Anspruch nehmen.

Entsprechendes gilt für die Rückbuchung des Geldes. Auch hier bedürfte es eines Beschlusses der Eigentümerversammlung.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt