Meine Frage

Ich habe eine Meinungsverschiedenheit mit meinem Vermieter. Grund: meine Nebenkostenabrechnung.

Hier der Sachverhalt:
Nach 5 Monaten Mietzeit (1 Personen Haushalt, 1 Zimmer, ca. 35m²) habe ich meine erste Nebenkostenabrechnung mit einer Nachzahlung in Höhe von 461,15 € erhalten. Die hohe Nachzahlung war aufgrund der erst kurzen Wohnzeit für mich nicht nachvollziehbar. Meine Abrechnung habe ich mit der meiner Nachbarn (2 Personen Haushalt, 2 Zimmer, ca. 60 m²)verglichen. Diese hatten für einen Zeitraum von 1 Jahr +/- den gleichen Verbrauch. Meine Nachbarn haben mich auch darüber informiert, dass deren erste Nebenabrechnung fehlerhaft war und Sie diese nicht beglichen haben.

Trotz Nachzahlung gab es keinerlei Reaktion des Vermieters. Da mir meine Abrechnung nicht korrekt erschien habe ich diese im Original an den Vermieter zurück gesandt, mit der Bitte um Prüfung und Rückmeldung. Während der gesamten restlichen Mietzeit habe ich nichts mehr von meinem Vermieter gehört. Leider habe ich dieses Schreiben nicht per Einschreiben sondern auf normalem Postweg versandt. Die Kopie kann ich nicht mehr finden.

Ende September 2010 bin ich aus der Wohnung ausgezogen. Meine hinterlegte Kaution hat der Vermieter einbehalten bis er die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 2009/2010 erhält. Anfang Februar hat mir mein Vermieter diese zu kommen lassen. Jedoch nicht nur die aktuelle sondern auch die erste Abrechnung, die an ihn zurück ging und auf die er nicht reagiert hat.

Die zweite Abrechnung akzeptiere ich, da diese vom Verbrauch her für 1 Jahr nachvollziehbar ist. Außerdem habe ich nach Erhalt der ersten Abrechnung die Heizungsdaten abgelesen und die Werte stimmen exakt überein.
Wie kann es sein dass ich in 5 Monaten (3044 Einheiten) mehr verbraucht haben soll als innerhalb eines Jahres (2078 Einheiten)? Allein daran ist doch erkennbar, dass die erste Abrechnung von 2008/2009 nicht korrekt sein kann.

Jetzt stellt sich mir folgende Frage: Kann mein Vermieter die Nachzahlung für den Abrechnungszeitraum 2008/2009 noch verlangen? Muss ich die Rechnung zahlen? Falls nicht, wie bekomme ich den Rest meiner Kaution wieder, wenn mein Vermieter sich weigert mir diese zu überweisen?

Können Sie mir bitte Ihre Meinung dazu sagen und mir einen Rat geben?

Besten Dank im Voraus für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen
(Name des Ratsuchenden liegt uns vor)

Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Grundsätzlich muss die Nebenkostenabrechnung bestimmten Mindestanforderungen genügen, um eine fällige Nachzahlungsforderung gegen den Mieter zu begründen. Eine nicht ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung begründet auch keine fällige Forderung. Nach Ihrem Sachvortrag ist davon auszugehen, dass die Ihnen zugegangene Abrechnung nicht ordnungsgemäß gestellt wurde, denn sie muss für den Mieter in sich schlüssig, widerspruchsfrei und nachvollziehbar sein. Das war augenscheinlich nicht der Fall.

Sie hatten daher auch das Recht, die Abrechnung zurückzuweisen und Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung zu fordern. Das ist in der Folgezeit nicht geschehen, so dass Ihnen für den bewussten Abrechnungszeitraum gar keine ordnungsgemäße und Sie zur Nachzahlung verpflichtende Nebenkostenabrechnung zugegangen ist.

Das zentrale Problem dem Sie sich gegenüber sehen werden, wird aber die Beweisbarkeit sein. Wollen Sie sich auf die mangelnde Ordnungsgemäßheit der Abrechnung berufen und mit diesem Argument die Forderung zurückweisen, müssen Sie auch darlegen und beweisen, warum die Abrechnung nicht ordnungsgemäß war, dass Sie sie deshalb seinerzeit nicht hingenommen und Erstellung einer neuen Abrechnung verlangt haben.

Rein beweisrechtlich sieht es nämlich folgendermaßen aus: Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes die Nebenkostenabrechnung zu stellen. Kommt er dieser Verpflichtung nach, ist es an dem Mieter, innerhalb eines Jahres seine Einwendungen gegen die Abrechnung vorzubringen. Ist das Jahr verstrichen, bleibt der Mieter mit seinen Einwendungen ausgeschlossen.

Das bedeutet, dass die Ihnen zugegangene Abrechnung als wirksam gilt, wenn der Vermieter den Zugang der Abrechnung bei Ihnen beweisen kann und Sie Ihrerseits nicht beweisen können, dass diese nicht ordnungsgemäß war und Sie ihr daher widersprochen haben. Können Sie das beweisen, ist der Vermieter mit einer etwaigen Nachforderung komplett ausgeschlossen, da der maßgebliche Einjahreszeitraum verstrichen war, innerhalb dessen er eine neue Abrechnung hätte stellen können. Dann hätte der Vermieter nun auch kein Recht, Ihre Kaution einzubehalten. Sie sollten ihm für diesen Fall eine Frist von 10 Tagen zur Auszahlung der Kaution setzen und ankündigen, dass Sie nach Fristablauf Ihren Auszahlungsanspruch gerichtlich durchsetzen werden.

Können Sie den fraglichen Beweis nicht führen, werden Sie die Nebenkostenabrechnung bezahlen müssen. Denn dann ist - unter den vorstehend ausgeführten Voraussetzungen - eine Nachzahlungsforderung wirksam begründet worden. Diese Nachzahlungsforderung selbst unterliegt der dreijährigen Regelverjährung. Die Nachzahlungsforderung wäre somit auch noch nicht verjährt.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt