Frage zur weiteren Mietzahlung nach Kündigung

Eine Hausverwaltung hat einem Mieter (berechtigt) fristlos gekündigt, nachdem dieser mit den Mietzahlungen 2 Monate im Rückstand lag.

Im Kündigungsschreiben hat die Hausverwaltung einen Räumungstermin benannt und eine Fortsetzung des Mietgebrauchs gemäß § 545 BGB

vorsorglich widersprochen. Der Mieter hat den Mietrückstand umgehend ausgeglichen und sich eine neue Wohnung gesucht, da einer Fortsetzung des Mietgebrauchs im Vorfeld widersprochen wurde.

Am Tag der angesetzten Räumung hat der Vermieter per Lastschriftverfahren die Miete des gesamten Monats eingezogen. Der Mieter hat später die fristlose Kündigung akzeptiert und die Räumung (entsprechend der Mietzahlung) auf den Monatsletzten datiert.

Haftet der Mieter nach Räumung der Wohnung für eventuelle Mietausfälle, obgleich die Hausverwaltung einer Fortsetzung des Mietgebrauchs im Vorfeld widersprochen hat und nach Zahlung des Mietrückstandes die Kündigung nicht zurückgezogen hat, und liegt im Fall des regulären Einzuges der Mietzahlung trotz Räumungsaufforderung nicht ein Verstoß gegen §242 BGB vor?

Vielen Dank für Ihre Hilfe

Mit freundlichen Grüßen

(Name des Ratsuchenden liegt uns vor)

Antwort von Rechtsanwalt Hüttemann

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Es entspricht der Üblichkeit, bei einer ausgesprochenen Kündigung der Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB zu widersprechen. Bringt der von der außerordentlichen Kündigung betroffene Mieter die Kündigung durch sofortige und vollständige Zahlung der Mietrückstände wieder in Wegfall, entfällt auch die Rechtswirkung des vorsorgliche miterklärten Widerspruchs nach Maßgabe von § 545 BGB.

Es wird daher maßgeblich darauf ankommen, wie die Vertragspartner sich nach der Begleichung der Rückstände verhalten haben und wie die Gegenseite dieses Verhalten jeweils verstehen musste. Durch die Zahlung der Rückstände hat der Mieter zunächst zu erkennen gegeben, dass er die fristlose Kündigung unwirksam machen will. Hat der Vermieter unter diesen Umständen aber Kenntnis davon gehabt, dass der Mieter sich zugleich eine neue Wohnung gesucht hat, so wusste er, dass der Mieter trotz des Zahlungsausgleichs nicht mehr an einer Fortführung des Mietverhältnisses interessiert war. Dann war der Vermieter aber auch nicht berechtigt, nach der Räumung eine weitere Miete einzuziehen.

Besaß der Vermieter diese Kenntnis dagegen nicht, so musste er nach der Zahlung der Rückstände davon ausgehen, dass der Mieter an dem Mietvertrag festhalten will. Allerdings dürfte auch diese Auslegung zu keinem abweichenden Ergebnis führen, denn nach Ihren Angaben hat der Vermieter nach Zahlung der Rückstände die Kündigung nicht zurückgezogen. Zwar wird eine außerordentliche Kündigung bei Mietrückstand durch Zahlungsausgleich automatisch unwirksam. Besteht der Vermieter aber dennoch ausdrücklich auf der Kündigung, muss er sich an dem Erklärungswert dieses Verhaltens auch festhalten lassen. Unter den geschilderten Bedingungen hat der Vermieter durch das Festhalten an der Kündigung trotz Zahlungsausgleichs signalisiert, dass er an der Fortsetzung des Mietvertrages nicht mehr interessiert ist. Er durfte dann auch nicht mehr die Miete nach Beendigung des Mietverhältnisses einziehen.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt