Meine Frage:

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wohnen seit Januar 2008 in einer Mietwohnung. Seit diesem Zeitpunkt hatten wir bisher keine Mieterhöhung. Im Herbst 2009 wurde eine neue Heizungsanlage eingebaut, weil die alte kaputt war und nicht mehr richtig funktionierte. Im zuge dessen haben unsere Vermieter damals einen Aushang im Haus ausgehängt um uns den Einbau der neuen Heizungsanlage mitzuteilen. Einige Wochen später kamen sie dann mittels Aushang auf uns zu, noch eine Solaranlage aufs Dach zu setzen.

Mündlich wurde uns damals gesagt, das wir uns doch darüber freuen könnten, da wir jetzt weniger Warmwasser zahlen dürften und sie keine Mieterhöhung fordern würden. Damit war das Thema für uns erledigt. Heute ganz aus heiterem Himmel, hatten wir ein Schreiben von unserem Vermieter im Briefkasten, wo draus hervorgeht das wir statt 520 EUR Kaltmiete wegen der Modernisierungs- und energieeinsparende Maßnahmen eine Mieterhöhung von 43,73 EUR zum 01.05.2011 in Kauf nehmen müssten.

Sie verweisen auf § 559 BGB und fordern 11% der aufgewandten Kosten jährlich auf den Mieter umzulegen. Sie schreiben einfach nur das sich die Kosten für die Heizungsbaufirma auf 26000 EUR beliefen und rechneten das auf 5 Wohnungen und auf unsere qm um. Und es wurde noch um Zustimmung zur Mieterhöhung bis zum 28.01.2011 gebeten. Abschliessend sei noch gesagt das unsere Heizkosten im Kalenderjahr 2010 um einiges höher waren als im Kalenderjahr 2009 so dass ich der Meinung bin das diese Heizungsanlage nicht energiesparender ist.

Meine Frage lautet ob diese Vorgehensweise überhaupt rechtens ist und ob wir dieser Mieterhöhung zustimmen müssen. Was würde passieren wenn wir dem nicht zustimmen. Können unsere Vermieter uns dann die Wohnung kündigen?

Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

(Name des Ratsuchenden liegt uns vor)

Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Grundsätzlich räumt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit ein, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen und hieran eine Mieterhöhung zu knüpfen, die allerdings nicht höher ausfallen darf als 11% der aufgewendeten Modernisierungskosten, geteilt durch 12 Monate. Bei den erwähnten Maßnahmen handelt es sich auch um zulässige und gesetzlich privilegierte Maßnahmen der Energieeinsparungen. Den Vermieter trifft nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht die Verpflichtung, in der Mieterhöhungserklärung die Wirtschaftlicheit der Maßnahme darzulegen. Er muss also insbesondere nicht der Mieterhöhungserklärung eine Wärembedarfsberechnung beifügen, die die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme unter Beweis stellt. Er muss aber in dem Mieterhöhungsschreiben sämtliche vorgenommenen Maßnahmen exakt bezeichnen. Dabei sind alle Kostenpositionen einzeln aufzuschlüsseln, sämtliche Modernisierungskosten konkret zu berechnen und die Höhe der Umlage herauszurechnen. Inwieweit das Ihnen zugegangene Mieterhöhungsschreiben diesen Anforderungen genügt, kann nicht abschließend beurteilt werden.

Allerdings ist der Vermieter auch verpflichtet, spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme diese in Textform dem Mieter anzukündigen. In der schriftlichen Ankündigung hat der Vermieter nicht nur die voraussichtliche Dauer sowie Art und Umfang der beabsichtigten Maßnahme anzukündigen, sondern er muss auch die Höhe der an die Maßnahme geknüpften Mieterhöhung anzeigen. Daran fehlt es in dem von Ihnen zur rechtlichen Überprüfung gestellten Sachverhalt. Der Vermieter hätte zunächst sicherstellen müssen, dass das Ankündigungsschreiben jeder einzelnen Mietpartei persönlich zugeht. Ein Aushang im Haus genügt diesen Anforderungen nicht. Darüber hinaus sind Sie aber auch deshalb nicht zur Erteilung Ihrer Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen verpflichtet, weil Ihr Vermieter ausdrücklich keine Mieterhöhung angekündigt hat. Eine solche ist schriftlich nicht erfolgt, was aber Voraussetzung für eine spätere Mieterhöhung gewesen wäre. Das steht auch im Einklang mit der damaligen mündlichen Zusicherung des Vermieters, dass eine Mieterhöhung nicht vorgesehen sei.

Da das Ankündigungsschreiben Ihnen schon nicht in der gesetzlich bestimmten Form zugegangen ist,  mangelt es an einer ordnungsgemäßen Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen. Damit verschiebt sich die begehrte Mieterhöhung aber um neun Monate. Dies ergibt sich aus § 559b Absatz 2 BGB. Der Mieter schuldet danach die erhöhte Miete zunächst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung. Diese Frist verlängert sich aber um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Mieterhöhung nicht in der vorgeschriebenen Form mitgeteilt hat. Grundsätzlich ist dem der Fall gleichzustellen, dass dem Mieter - wie in Ihrem Fall eines Aushangs - gar keine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Die Mieterhöhung könnte somit frühestens zum 01.11.2011 wirksam werden.

Sie sollten folglich der Mieterhöhung zum 01.05.2011 unter Verweis auf diese Rechtslage widersprechen. Machen Sie von diesem Widerspruchsrecht Gebrauch, kommt dem Vermieter im Übrigen kein Kündigungsrecht zu.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt