Meine Frage
Hallo,
heute habe ich die fristlose Kündigung meines Vermieters bzw. dessen Hausverwaltung bekommen. Begründet wurde diese wie folgt:
"Ihr Mietkonto weit zurzeit einen Rückstand von € 687.98 und damit mehr als zwei volle offene Monatsmieten aus. Der Mietrückstand setzt sich wie folgt zusammen:
Betriebskostenabrechnung 2009 € 283,58
Restmiete 11.2010 € 120,20
Restmiete 12.2010 € 13,40
Restmiete 01.2011 € 13,40
Miete 02.2011 € 243.40
Restmiete 03.2011 € 13,40
[…] einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB wird schon jetzt ausdrücklich widersprochen."
Den oben genannten Betrag von 687.98 € hatte die Hausverwaltung schon am 22.02.2011 angemahnt und die fristlose Kündigung angedroht. In dieser Aufstellung fehlen jedoch 230,00 €, die ich zusätzlich an die Hausverwaltung bzw. das Mietkonto überwiesen hatte.
Meine Fragen:
1.) Da meine Miete 243.40 € monatlich zu Buche schlägt, sind zwei volle Mietzahlungen doch 486.80 €. Da ich ja 230,00 € zusätzlich überwiesen hatte, sind jetzt "nur" noch 457.98 € offen, worin allerdings 283,58 € Betriebskosten von 2009 enthalten sind. Ist denn eine Fristlose Kündigung dennoch gerechtfertigt, wenn ich vor Ausspruch dieser "wieder" unter der 2 offenen Mietenmarke bin?
2.) Auf Wikipedia kann man lesen, dass die Zugrundelegung einer fristlosen Kündigung keine Einmalzahlungen wie Betriebskosten, Rechtsanwaltskosten etc. beinhalten darf.
"Der Vermieter darf bei der Frage des Zahlungsverzugs nur die laufenden Mieten berücksichtigen, d.h. in die Berechnung dürfen keine einmaligen Beträge wie z.B. Betriebskostennachzahlungen, Kautionen, Verzugsschäden, Rechtsanwaltskosten etc. einfließen." (wikipedia.org)
Ist diese Kündigung also schon von vornherein rechtswidrig?
3.) Was kann ich tun? Ich kann nicht innerhalb von knapp zwei Wochen eine neue Wohnung finden, noch kann ich in so kurzer Zeit überhaupt etwas bezahlen. Die erste "RAte" von ca. 200,00€ könnte ich leider erst am 10.04.2011 bezahlen. Die fristlose Kündigung in Verbindung mit obigem Zusatz über den Widerspruch einer "stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses" ist mir allerdings schon zum 05.04.2011 ausgesprochen worden.
Ich weiß leider echt nicht mehr, was ich noch machen kann. Bitte helfen Sie mir mit einem guten Ratschlag.
Mit freundlichen Grüßen
(Frage des Ratsuchenden liegt uns vor)
Antwort von Rechtsanwalt Hüttemann
Rechtsanwalt Hüttemann, 33449 Langenberg
Schwerpunkt: Verbraucherrecht
Vertretungsbefugt bei allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.
Grundsätzlich ist die fristlose Kündigung zulässig, wenn der Mieter mit der Zahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine in Rückstand ist. Es ist aber auch dann möglich, eine fristlose Kündigung auszusprechen, wenn ein nicht unerheblicher Metrückstand (= Miete + alle Nebenkosten) aufgelaufen ist. Der Rückstand gilt dann nicht mehr als unerheblich, wenn er mehr als eine Montasmiete beträgt (§ 569 Absatz 3 Nr.1 BGB).
Diese Voraussetzungen liegen in Ihrem Fall leider vor, so dass die gegen Sie ausgesprochene fristlose Kündigung rechtlich nicht zu beanstanden ist. Sie haben allerdings nun die Möglichkeit, die fristlose Kündigung wieder unwirksam zu machen, indem Sie den Mietrückstand komplett - was sehr wichtig ist - begleichen.
Können Sie dies nicht selbst, so besteht die Möglichkeit, eine entsprechende Verpflichtung zur Übernahme der Rückstände in Form eines Darlehens bei der ARGE zu beantragen. Dieses Recht können Sie auch dann in Anspruch nehmen, wenn Sie nicht im ALG II-Bezug stehen.
Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt