Unsere Frage:

Wir haben seit einigen Wochen eine Wohnung gemietet aber ohne Mietvertrag. An einem Sonnabend kam der Vermieter und sagte, er muss kurz auf den Dachboden. Wir waren gerade beim Frühstück. Er ging durch die Wohnung zu der Treppe zum Dachboden. Nach einer halben Stunde kam er wieder runter.

Ich habe ihn gefragt was er da macht. Er sagte er hat im Dachboden doch einige Sachen, also Koffer, Bücher, altes Fahrrad und so. Da mus er manchmal rauf und er kann halt nur durch unserer Wohnung nach oben. Und er ist schon immer durch diese Wohnung nach oben gegangen. Mir macht das nichts aus, aber meine Frau will nicht, dass der plötzloch in der Wohnung steht.

Bevor ich da Theater mache, will ich wissen, ob der das darf. Kann ich da was machen und ich glaube auch, dass der Vermieter einen Nachschlüssel für die Wohnung hat mit dem er schon mal in der Wohnung war wenn wir nicht da sind.

Danke

(Der Name des Fragenden liegt uns vor)

Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Sie sollten das Verhalten Ihres Vermieters nicht hinnehmen. Er ist nicht befugt, Ihre Wohnung ohne oder gar gegen Ihren Willen zu betreten. Vielmehr sind Sie und Ihre Frau alleinige Inhaber des Hausrechts, das Ihnen auch im Verhätnis zu Ihrem Vermieter zukommt. Sie können daher allein entscheiden, wer und zu welcher Zeit die Räumlichkeiten Ihrer Wohnung betritt. Setzt sich jemand über Ihr Hausrecht hinweg und betritt Ihre Wohnung ohne Ihr Einverständnis, macht er sich wegen Hausfriedensbruchs nach § 123 StGB strafbar. Das gilt auch für Ihren Vermieter.

Ihr Hausrecht ergibt sich aus dem mit Ihrem Vermieter bestehenden Mietvertrag. Die Tatsache, dass dieser Vertrag nicht schriftlich abgeschlossen wurde, steht der Rechtswirksamkeit des Vertrages nicht entgegen, denn grundsätzlich ist die Einhaltung der Schriftform bei Abschluss eines Mietvertrages nicht zwingend notwendig. Das Gesetz ordnet in § 550 BGB nur an, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form angeschlossen wird, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Da Ihr Vermieter Ihnen gegen Zahlung eines Mietzinses die Nutzung seiner Wohnung überlässt, haben Sie einen rechtswirksamen Mietvertrag geschlossen.

Kraft dieses Mietvertrages kommt Ihnen das alleinige Besitzrecht an der Wohnung zu. Sie müssen es daher nicht dulden, dass Ihr Vermieter Ihre Wohnung betritt, um sich Zugang zum Dachboden zu verschaffen. Der Vermieter ist vielmehr vertraglich verpflichtet, seine persönlichen Gegenstände in seine eigene Wohnung zu bringen, um Ihnen einen ungestörten Gebrauch an der Mietsache zu ermöglichen. Abweichendes folgt auch nicht aus dem Umstand, dass der Vermieter es bisher anders gehalten haben  mag und die Wohnung betreten hat, um zum Dachboden zu gelangen. Dies begründet keinen Anspruch des Vermieters darauf, dass dies auch in Ihrem Mietverhältnis gilt. Sie sollten Ihren Vermieter daher unter Verweis auf die hier erörterte Rechtslage auffordern, weitere vertragswidrige Besitzstörungen zu unterlassen und Ihre Wohnung nicht mehr ohne Ihr Einverständnis zu betreten.

Grundsätzlich nicht zulässig ist es zudem, wenn ein Vermieter einen Nach- oder Zweitschlüssel einbehält. Vielmehr hat ein Vermieter dem Mieter sämtliche Wohnungsschlüssel auszuhändigen. Sie haben daher einen entsprechenden Anspruch auf Aushändigung etwaiger Nachschlüssel zu Ihrer Wohnung gegen den Vermieter.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt