Meine Frage

Wir beabsichtigen demnächst eine Immobilie zu erwerben.

Dieses Objekt haben wir bereits besichtigt und klären derzeit noch die endgültige Finanzierung mit der Bank ab.

Der Verkäufer hat uns gebeten für die "Reservierung" des Objektes eine sog. Kaufzusage zu unterschreiben und ihm diese schnellstens zukommen zu lassen, s. Anhang.

Ich möchte Sie bitten uns kurz mitzuteilen, ob wir diese Kaufzusage ohne dass wir hiermit eine Kaufverpflichtung eingehen unterschreiben dürfen und ob daraus der Verkäufer später nicht irgendwelche Rechtsansprüche wie. z.B. entgangener Gewinn oder Anwaltskosten geltend machen kann, sollte es aus irgendwelchen Gründen doch nicht zum Kauf kommen.

Für eine schnelle Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

(Name des Ratsuchenden liegt uns vor)

Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Grundsätzlich ist jede Vertragspartei frei, bis zum Vertragsschluss einen bestimmten Vertrag abzuschließen oder auch nicht. In Ihrem Fall kommt der Kaufvertrag über die Immobilie erst mit notarieller Berurkundung wirksam zustande. Dies folgt aus § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB:

Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.

Der potentielle Verkäufer hat daher aus der Kaufzusage selbst gegen Sie als Interessenten keine Ansprüche auf Erfüllung des Kaufvertrages, denn es mangelt an einer notariellen Beurkundung.

Allerdings erklären Sie sich in der Kaufzusage an das Angebot des Verkäufers für sechs Wochen rechtlich gebunden. Dadurch schaffen Sie auf Seiten des Verkäufers ein begründetes Vertrauen auf den späteren Vertragsschluss. Würden Sie nun grundlos die Verhandlungen abbrechen, oder sich nicht mehr an die Zusage gebunden fühlen, kann der Verkäufer Sie unter Umständen auf Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen in Anspruch nehmen, § 311 BGB.

Dies würde allerdings voraussetzen, dass dem Verkäufer auch nachweisbar ein entsprechender ersatzfähiger Schaden tatsächlich entstanden ist. Dieser könnte etwa darin bestehen, dass der Verkäufer bestimmte Aufwendungen mit Blick auf das Zustandekommen des Kaufvertrages tätigt, etwa Notarkosten verauslagt oder ihm Fahrtkosten entstanden sind. In Betracht kommt allerdings auch die Möglichkeit, entgangenen Gewinn geltend zu machen, soweit der Verkäufer diesen schlüssig darlegen und nachweisen kann.

Zur Meidung etwaiger Ersatzansprüche sollten Sie die Kaufzusage daher nur dann unterschreiben, wenn Sie sich absolut sicher sind, dass Sie das Objekt auch tatsächlich käuflich erwerben möchten.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt