Meine Frage

Mein Vater ist 55 Jahre und von Beruf Einschaler. Vor Jahren hat er ein Mehrfamilienhaus gekauft in dem wir wohnen. Zur Zeit jedoch ist er arbeitslos. Auch wenn abzusehen ist, dass er sich bei einem großen Projekt wieder betätigen kann bleibt der Gedanke, dass er wieder arbeitslos werden wird. Schon aus gesundheitlichen Gründen wird er seine 11 Jahre bis zur Rente nicht vollbekommen.

Wenn er in die Bedürftigkeit fällt muss er sein Eigenkapital aufbrauchen. Das möchte er nicht aus Verbundenheit zu seinem Eigentum und hat mir daher angeboten das Haus günstig zu erwerben.

Welche Summe kann ich meinem Vater zahlen ohne, dass wenn er bedürftig werden würde (was er zweifellos wird) man ihm ankreiden könnte er hätte es unter Wert verkauft und nicht den maximalen Erlös herausgeholt.
Das Haus ist renovierungsbedürftig aber schuldenfrei.
(Name des Ratsuchenden liegt uns vor)

Antwort von Herrn Rechtsanwalt Hüttemann

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme.

Liegt der Kaufpreis erkennbar unter dem Verkehswert, so würde es sich um eine gemischte Schenkung handeln. Eine gemischte Schenkung ist immer dann anzunehmen, wenn ein Gegenstand zum Teil entgeltlich und zum Teil unentgeltlich erworben wird. Ein Immobilienverkauf unter dem Verkehrswert begründet eine gemischte Schenkung.

Liegt eine gemischte Schenkung vor, ist der Erwerbsvorgang als solcher in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuspalten. Der unentgeltliche Teil ist nach dem Schenkungsrecht zu beurteilen. Nach § 528 BGB kann derjenige, der einen Gegenstand verschenkt hat, von dem Beschenkten das Geschenk zurückfordern, wenn er nicht mehr in der Lage ist, seinen angemessenen Lebensunterhalt selbst zu bestreiten.

Gerät Ihr Vater daher später in eine Situation, in der er etwa die Kosten für eine Heimunterbringung nicht mehr aufbringen kann, kann ihm ein entsprechender Rückforderungsanspruch hinsichtlich des unentgeltlichen Teils des Hausverkaufes Ihnen gegenüber nach § 528 BGB zustehen.

Dieser Rückforderungsanspruch aus § 528 BGB kann auf den Staat übergehen, wenn dieser für entsprechende Kosten aufkommen und in Vorlage treten sollte. Nach § 93 SGB XII kann unter solchen Voraussetzungen der Träger der Sozialhilfe den Rückforderungsanspruch auf sich überleiten und sodann gegen Sie als Beschenkten geltend machen.

Unter welchen Bedingungen in Ihrem Fall die Annahme eines Verkaufes unter Verkehrswert und damit eine gemischte Schenkung anzunehmen wäre, kann aus der Ferne und mangels branchenspezifischer Kenntnisse des Immobilienmarktes nicht abschließend beurteilt werden. Sie sollten sich an einen Makler wenden, um diesbezüglich zu einer verlässlichen Einschätzung zu gelangen.

Ich hoffe, Ihnen einen angemessenen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt